(1) 단지
집합건물법은 단지라는 개념에 대해서 별도로 정의하고 있지 않다. 다만 집합건물법 제51조는 “한 단지 내에 數棟의 건물이 있고 그 단지 내의 토지 또는 부속시설(이들을 관한 권리를 포함한다)이 그 건물의 소유자(전유부분이 있는 건물에 있어서는 구분소유자)의 공동소유에 속하는 경우”에 단지관리단을 구성할 수 있다고 규정하고 있다. 이 규정에 의해서 여러 동의 건물 소유자들이 대지나 부속시설을 공동으로 소유하고 있는 경우에 그 건물, 토지이용권, 공유의 목적인 토지나 건물이 단지가 된다고 할 것이다. 단지는 계획적 설계에 기하여 건축된 경우가 대부분이지만, 이론적으로는 계획적으로 설계되지 않은 경우에도 단지로 인정될 수 있을 것이다. 단지의 형태는 두 가지로 구분할 수 있다.
첫 번째는 한 필지의 대지 위에 수 개의 건물들이 존재하는 것이고, 그 소유자들이 한 필지의 대지를 공유하는 것이다. 두 번째는 각각의 건물들이 독립된 한 필지의 대지 위에 존재하며, 다만 도로나 특정한 부속시설을 공유하는 경우가 있을 수 있다.
(2) 단지관리단
단지관리단은 단지 내의 토지 또는 부속시설의 관리를 위한 단체를 말한다. 단지관리단은 수동의 건물이 있고 그 단지 내의 토지 또는 부속시설이 그 건물의 소유자 또는 구분소유자의 공동소유인 경우에 구성된다(집합건물법 제51조). 수동의 건물은 집합건물일 필요가 없고 일반건물이어도 상관없다. 타운하우스 형태의 단지의 경우에도 집합건물법에 따라 단지관리단을 설립할 수 있다. 단지관리단도 당연히 성립하는 것은 아니고 별도의 설립절차가 필요하다.
단지관리단은 집합건물관리단과 마찬가지로 집회를 개최하고 규약을 정하고 관리인을 둘 수 있다(집합건물법 제51조 제1항). 집합건물관리단은 집합건물법에 의해서 당연히 성립하지만(집합건물법 제23조 제1항) 단지관리단은 당연히 성립하는 것은 아니고 관리단을 구성하기 위한 설립행위가 있어야 한다. 즉 단지관리단을 설립하기 위해서는 규약을 제정하고 관리인을 선임해야 한다. 규약의 정함이 있는 경우에는 단지관리위원회를 구성할 수도 있다.
집합건물법상의 관리단은 비법인사단에 해당하며 단지관리단도 마찬가지이다. 따라서 단지관리단의 설립절차는 법인격을 전제로 하는 규정을 제외하고는 민법의 법인설립에 관한 규정들이 준용된다.
단지관리단을 설립하기 위해서는 단지 내의 소유자들이 공유하는 토지나 건물이 전체 건물 소유자들의 공동의 이용목적을 위한 것이어야 한다. 건물소유자들이 토지나 건물을 공유하고 있지만, 그 토지나 건물이 소유자 전원의 공동의 이용목적을 갖지 않는다면 그 공유하는 토지나 건물은 일반 민법의 원칙에 의해서 규율되며 단지관리단이 이를 관리할 수 없다.
공동주택의 단지에 대해서는 “주택단지” 참조
(3) 담보책임기간
하자로 인한 책임은 무과실책임이며, 건물과 시설 및 설비는 사용연한이 있으므로 시간의 흐름에 따라 품질과 성능이 하락할 수밖에 없다. 따라서 하자로 인한 담보책임은 일정 기간 동안만 인정된다. 민법상 도급계약에 있어서 석조나 석회조로 만들어진 건물의 담보책임기간은 10년인데, 집합건물법은 건물의 부위에 따라서 담보책임기간을 세분화하고 있다.
담보책임기간은 집합건물법 제9조의2와 시행령 제5조에서 다음과 같이 규정하고 있다.
- 10년 : 건물의 주요구조부 및 지반공사의 하자
- 5년 : 대지조성공사, 철근콘크리트공사, 철골공사, 조적(組積)공사, 지붕 및 방수공사의 하자 등 건물의구조상 또는 안전상의 하자
- 3년 : 건축설비 공사(이와 유사한 설비공사를 포함한다), 목공사, 창호공사 및 조경공사의 하자 등 건물의 기능상 또는 미관상의 하자
- 2년 : 마감공사의 하자 등 하자의 발견ㆍ교체 및 보수가 용이한 하자
- 1년 : 하자로 인하여 건물이 멸실되거나 훼손된 경우(하자가 명백하게 드러난 경우)
기산일 전에 발생한 하자에 대해서는 5년의 담보책임기간이 적용된다.
(4) 대규모점포
유통산업발전법은 유통산업의 효율적인 진흥과 균형있는 발전을 꾀하고, 건전한 상거래질서 확립을 목적으로 하고 있다. 이를 위해서 유통산업발전계획, 대규모점포, 유통산업의 경쟁력 강화, 유통산업발전기반의 조성, 유통기능의 효율화, 상거래질서의 확립 등에 대해서 규정하고 있다. 유통산업발전법 제3장은 대규모점포에 대한 규정으로 이루어져있고, 대규모점포개설자의 관리업무 등에 대해서도 규정하고 있다(유통산업발전법 제12조). 유통산업발전법에서 말하는 대규모점포란 백화점, 대형마트, 쇼핑센터와 같이 상시 운영되며 매장면적의 합계가 3천제곱미터 이상인 점포를 말한다(유통산업발전법 제2조 제3호, 시행령 제3조). 대규모점포가 하나의 건물인 경우에 각 매장이 분양되었다면 그러한 대규모점포는 집합건물에 해당한다. 매장이 분양된 대규모점포는 대규모점포관리자가 유통산업발전법에 따라 관리하게 된다(유통산업발전법 제12조 제2항). 다만 구분소유와 관련된 사항에 대해서는 집합건물법이 적용된다(유통산업발전법 제12조 제4항).
(5) 대규모점포관리자
매장이 분양된 대규모점포는 매장면적의 2분의 1 이상을 직영하는 자가 건물의 유지, 관리업무를 수행한다(유통산업발전법 제12조 제2항 제1호). 만약 매장면적 2분의 1 이상을 직영하는 자가 없는 경우에는 입점상인이 설립한 법인, 협동조합 또는 사업협동조합, 자치관리단체가 건물의 유지 및 관리업무를 수행하게 된다. 이러한 단체를 설립하기 위해서는 입점상인의 3분의 2 이상의 동의가 있어야 한다. 그리고 자치관리단체의 경우에는 6개월 이내에 법인, 협동조합, 사업협동조합으로 변경해야 한다(유통산업발전법 제12조 제2항 제2호 라목 단서). 만약 법인, 협동조합, 자치관리단체 모두 해당사항이 없는 경우에는 입점상인 1/2 이상이 동의하여 지정하는 자가 대규모점포의 유지와 관리에 관한 업무를 수행하게 된다(유통산업발전법 제12조 제2항 제2호 라목). 그러나 6개월 이내에 법인이나 협동조합을 설립하여야 한다. 대규모점포관리자는 시장, 군수, 구청장에게 신고해야 한다(유통산업발전법 제12조 제3항).
대규모점포관리자가 신고를 하게 되면 매장이 분양된 대규모점포를 관리할 권한을 갖게 된다. 대규모점포관리자가 관리업무를 개시하게 되면 집합건물 관리단은 관리권한을 행사할 수 없다. 대규모점포의 구분소유권에 관한 사항에 대해서는 집합건물법이 적용되며, 대규모점포관리자는 그에 관련된 업무를 수행할 수 없다.
(6) 대규모점포등관리자
유통산업발전법은 대규모점포 및 준대규모점포를 포괄하여 “대규모점포등”이라는 표현을 사용하고 있고, 관리에 있어서도 “대규모점포등관리자”라는 표현을 사용하고 있다. 그런데 준대규모점포는 흔히 SSM이라고 하는 3,000㎡ 못 미치는 점포를 말하기 때문에 준대규모점포 자체가 집합건물인 경우는 거의 없다.
