(1) 아파트형공장
2010년에 “산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률”(이하 “산업집적법”)이 개정되기 이전에는 지식산업센터를 아파트형공장이라고 불렀다. 지식산업센터는 산업용 집합건물에 해당한다.
(2) 업종제한
상가의 관리와 관련하여 각 점포의 업종이 제한되는 경우가 있다. 동일한 상가 내에서 서로 같은 업종을 운영하게 되면 경쟁이 치열해지고 수익이 줄어들기 때문에 업종제한을 하게 된다. 업종제한을 하게 되면 건물 내에서 독점적 영업이익을 확보할 수 있으며, 점포의 가치도 증가하게 된다. 경우에 따라서는 전문점과 같이 상권의 특성화를 위해서 업종제한이 이루어지기도 한다. 업종제한에 관한 약정은 사적 자치의 영역을 벗어난 것이 아니며 헌법상 직업선택의 자유를 제한하거나 불공정거래행위에 해당하지 않는다.
업종제한을 통해서 건물 내에서 독점적인 영업이익을 확보할 수 있다면 점포의 가치는 증가하게 되며 분양자는 더 높은 분양가에 점포를 분양할 수 있다. 그리고 업종제한을 통하여 상가를 효율적으로 배치함으로써 상권의 활성화시킬 수도 있다. 이러한 목적으로 분양자는 업종제한에 대한 내용을 분양계약에 반영한다.
업종제한에 관한 내용이 모든 분양계약에 포함되어 있다면 구분소유자들 상호간에는 분양계약에서 약정한 업종제한의 의무를 수인하기로 하는 묵시적인 합의가 이루어졌다고 볼 수 있다. 따라서 구분소유자들 사이에도 업종제한에 관한 의무를 부담하게 된다. 구분소유자의 승낙을 얻어 전유부분을 점유하는 점유자에 해당하는 입점상인도 구분소유자와 마찬가지로 업종제한의무를 부담한다.
입점상인 상호간에 업종제한에 관한 의무를 부담하기 때문에 업종제한의무를 위반하여 건물 내의 독점적 영업이익을 침해당할 우려가 있는 입점상인은 다른 입점상인을 상대로 동종 업종의 영업금지를 청구할 수 있고, 업종제한의무의 위반으로 인한 손해를 입증할 수 있다면 업종제한의무 위반을 이유로 손해배상을 청구할 수도 있다.
구분소유자들의 과다경쟁을 방지하고 공동의 이익을 도모하기 위하여 업종을 제한하고, 이를 위반한 경우에는 구분소유권의 본질적 내용을 침해하지 아니하는 범위 내에서 단전단수와 같은 제재조치를 취할 수 있도록 하는 규약은 유효하다. 다만 그러한 제재조치는 합리적인 기준에 따라 취해져야 하고, 구분소유자가 제재를 피할 수 있는 기회를 가져야 하며, 구분소유자의 피해를 최소화할 수 있도록 규정되어야 한다. 규약에 의해서 업종제한을 하는 경우에는 업종제한에 관한 내용을 변경하기 위해서는 규약을 개정해야 한다.
규약에서 업종제한에 관한 규정을 신설하는 것은 모든 구분소유자에게 영향을 주는 사항이기 때문에 특정한 구분소유자에게 특별한 영향을 준다고 볼 수 없으므로 업종제한에 관한 내용을 규약에 포함시키기 위해서 규약개정에 대하여 특정한 구분소유자의 동의를 얻어야 할 필요는 없다. 그러나 분양계약을 통해서 업종제한에 관한 질서가 형성된 이후에 규약에 의해서 특정한 구분소유자가 분양계약에서 보장된 업종의 영업을 하지 못하거나, 독점적 영업이익이 침해된다면 그러한 규약의 개정은 특별한 영향을 준다고 볼 수 있으므로 해당 구분소유자의 동의를 얻어야 한다.
(3) 예정된 매수인
예정된 매수인은 수분양자를 의미한다. 공동주택관리법에서는 입주예정자라는 용어를 사용하고 있다. 예정된 매수인의 1/2이 소유권이전등기를 마치면 분양자는 관리단집회를 소집해야 한다(집합건물법 제9조의3 제3항).
(4) 오피스텔
오피스텔은 업무시설 중에서 일반업무시설에 해당한다. 오피스텔은 업무를 주로 하며 일부 구획에서 숙식할 수 있는 건축물을 말한다.
(5) 위탁관리와 자치관리
공동주택의 입주자등은 공동주택을 위탁관리하거나 자치관리해야 한다. 위탁관리를 위해서 입주자는 주택관리업자와 위탁관리계약을 체결하고 관리를 위탁할 수도 있다. 주택관리업자가 되기 위해서는 일정한 인력과 장비를 갖추고 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 등록해야 한다. 위탁관리계약을 체결하게 되면 주택관리업자는 관리사무소장을 포함하여 관리인력을 파견하여 공동주택을 관리하게 된다. 위탁관리에 있어서 주택관리업자는 관리주체에 해당한다.
입주자대표회의는 주택관리업자에게 관리를 위탁하지 않고 직접 공동주택을 자치관리할 수 있다. 자치관리를 하기 위해서는 기술인력 및 장비를 갖춘 자치관리기구를 구성해야 한다. 그리고 관리사무소장을 자치관리기구의 대표자로 선임해야 한다. 입주자대표회의는 관리사무소장과 관리사무소 직원의 사용자가 된다. 관리사무소장은 관리주체에 해당한다.
집합건물법은 위탁관리와 자치관리에 대해서 별도의 규정을 두고 있지 않다. 그러나 당연히 집합건물의 경우에도 위탁관리와 자치관리의 방식으로 건물이 관리된다.
(6) 위탁관리계약
집합건물의 관리방식에는 자치관리와 위탁관리가 있다. 자치관리의 경우에는 관리단이 직접 관리에 관한 인원을 채용하여 집합건물을 관리하게 된다. 그러나 위탁관리의 경우에는 전문성을 갖고 있는 관리업체가 관리를 위한 인력을 파견하여 집합건물을 관리하게 된다.
위탁관리를 하는 경우에는 관리단이 전문관리업체와 관리에 관한 업무를 위탁하는 계약을 체결하게 된다. 이러한 위탁관리계약은 민법상 위임계약에 해당한다.
민법상 위임계약은 당사자가 언제든지 해지할 수 있다(민법 제689조). 위탁관리계약은 위임계약에 해당하기 때문에 관리단은 언제든지 위탁관리계약을 해지할 수 있다. 다만 위탁관리계약에서 달리 정한 경우에는 그러하지 않다.
(7) 위탁관리업체
위탁관리업체는 위탁관리계약에 따라서 관리사무를 처리할 수 있는 권한이 있다. 그리고 관리비채권은 관리단에게 귀속되지만 관리단이 관리를 위탁하였다면 관리비에 관한 소송을 제기할 수 있는 권한도 수여한 것으로 볼 수 있다. 이를 임의적 소송신탁이라고 하는데, 원칙적으로 임의적 소송신탁은 허용되지 않지만, 집합건물의 경우에는 구분소유자들이나 관리단의 위임이 있다면 임의적 소송신탁이 허용된다.
공동주택의 경우에는 주택관리업자만이 위탁관리업체가 될 수 있다. 그러나 집합건물법은 위탁관리업자의 등록제도를 규정하고 있지 않다.
(8) 이용상 독립성
이용상 독립성은 구조상 독립성과 더불어 구분소유권이 성립하기 위한 요건이다. 건물의 일부분이 전유부분으로 인정되어 구분소유권이 성립할 수 있도록 하는 것은 건물의 일부가 독립한 경제적 가치를 보유하기 때문에 거래상 이를 하나의 물건으로 취급하기 위한 것이다. 따라서 전유부분이 되기 위해서는 단순히 구조상 독립되어 있어야 할 뿐만 아니라 이용상으로도 독립되어야 한다. 만약 건물의 일부분이 전체 구분소유자가 이용하는 건물부분이라면 이용상의 독립성이 인정되지 않는다. 따라서 그러한 건물부분은 구조상 독립성이 있더라도 이용상 독립성이 없으므로 구분소유권의 객체가 될 수 없다.
이용상 독립성이 인정되기 위해서는 해당 건물부분이 하나의 독립한 물건으로 이용될 수 있어야 한다. 만약 구조상 독립성이 있는 건물부분에 이르기 위한 출입구나 통행로가 확보되어 있지 않다면 하나의 독립된 물건으로 이용될 수 없으므로 이용상 독립성이 인정되지 않는다.
