(9) 임차인
구분소유자와 임대차계약을 체결하고 전유부분을 점유하는 자를 임차인이라고 한다. 임차인이 아니더라도 전세권자와 같이 전유부분을 점유하는 자가 있기 때문에 집합건물법은 임차인을 점유자라는 개념에 포함시키고 있다.
집합건물법 제16조 제2항에 따르면 “구분소유자의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자”는 관리단 집회에 참석하여 구분소유자의 의결권을 행사할 수 있다. 따라서 전유부분을 점유하고 있지만 구분소유자의 승낙을 받지 않은 자는 구분소유자의 의결권을 행사할 수 없다. “구분소유자의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자”는 전세권자나 임차인(이하 “임차인”으로 표현한다)을 의미한다.
임차인 중에서 일시사용을 위한 임차인, 구분소유자와 함께 전유부분을 사용하는 임차인, 구분소유자가 수개의 전유부분을 소유하면서 그 중 하나의 전유부분을 점유하고 나머지 전유부분은 임대한 경우에 구분소유자만이 의결권을 행사할 수 있고 임차인은 공용부분의 관리를 위한 결의에 참여할 수 없다. 이 경우에는 구분소유자가 갖고 있는 의결권을 해당 구분소유가 행사하기 때문에 다시 임차인이 구분소유자의 의결권을 대신 행사할 수 없다.
(10) 일괄임대
일괄임대는 집합건물의 여러 개의 전유부분을 일괄해서 임대하는 것을 말한다. 흔히 통임대라고도 한다. 주로 상가에서 일괄임대가 추진되는데, 상권이 활성화되지 않은 경우에 백화점이나 대형마트를 유치할 목적으로 일괄임대차계약을 체결하게 된다. 일괄임대를 하게 되면 구분소유자들은 공동으로 임대차계약을 체결하거나 관리단이 사업자와 임대차계약을 체결하고 임대료 수익을 받게 된다. 일괄임대가 이루어지면 구분소유자는 법적으로는 소유자이지만 사실상 투자자의 지위에 놓이게 된다. 일괄임대를 추진하는 과정에서 임대료 수익이라도 받기 원하는 구분소유자와 임대료 수익보다는 전유부분을 사용하고자 하는 구분소유자 사이에 분쟁이 발생하기도 한다.
일괄임대는 공용부분만을 임대하는 것이 아니라 전유부분까지 함께 임대하기 때문에 공용부분의 관리나 변경에 관한 결의가 있었다고 해서 일괄임대가 가능하게 되지 않는다. 그렇다면 관리단은 관리단 집회의 결의로 임대를 반대하는 구분소유자의 전유부분까지 임대할 수 있는가? 원칙적으로 관리단은 전유부분까지 관리할 수는 없으므로 관리단 집회의 결의나 규약의 정함이 있다고 해서 임대를 원하지 않는 구분소유자의 전유부분까지 임대할 수는 없다. 따라서 전유부분을 포함하여 임대차계약을 체결하기 위해서는 임대차계약을 체결하는 건물부분 구분소유자의 동의가 필요하다. 그리고 그로 인해서 공용부분의 변경이 발생하면 관리단 집회에서 구분소유자 및 의결권의 2/3 동의를 얻어야 한다.
(11) 일부공용부분
일부의 구분소유자들만이 이용하는 공용부분을 일부공용부분이라고 부른다. 일부공용부분은 이를 공용하는 구분소유자의 공유이다(집합건물법 제10조 제1항). 일부공용부분은 나머지 구분소유자와의 관계에서 이를 공유하는 구분소유자의 전유부분처럼 취급된다. 집합건물 전체의 공용부분의 지분은 구분소유자의 전유부분의 면적에 비례하는데(집합건물법 제12조 제1항), 전유부분의 면적을 계산함에 있어서 일부공용부분의 면적은 이를 공유하는 구분소유자의 전유부분의 면적의 비율에 따라 전유부분에 편입된다(집합건물법 제12조 제2항). 일부공용부분의 관리와 변경은 이를 공유하는 구분소유자들의 결의에 의해서 결정된다.
(12) 일부공용부분 관리단
공용부분 중에 일부의 구분소유자가 이용하는 일부공용부분에 대해서는 그 부분의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단을 별도로 구성할 수 있다(집합건물법 제23조 제2항). 일부공용부분 관리단은 집합건물 관리단과 같이 당연히 성립하는 것은 아니고 별도의 설립절차가 있어야 한다. 즉 규약을 제정해야 하고, 대표자를 선임해야 일부공용부분관리단으로 인정될 수 있다.
(13) 입주자대표회의
입주자대표회의는 공동주택의 관리에 관한 사업을 수행하는 단체이다(공동주택관리법 제2조 제8호, 제14조 이하). 입주자대표회의는 선거구별로 선출되는 동별대표자로 구성된다. 공동주택의 관리에 관하여 입주자대표회의 회장은 임원과 더불어 입주자대표회의를 대표하고 업무를 집행한다. 입주자대표회의는 스스로 공동주택을 관리할 수도 있지만, 주택관리업자에게 관리를 위탁할 수도 있다.
입주자대표회의는 법인의 이사회와 마찬가지로 집행의사결정기관에 해당한다. 집합건물법상의 관리위원회도 집행의사결정기관에 해당한다. 입주자대표회의가 규약이나 입주자등이 정한 관리에 관한 사항에 관하여 구체적인 결정을 내리면 입주자대표회의의 회장은 이를 집행하며, 집합건물의 관리위원회가 규약이나 관리단 집회에서 정한 관리에 관한 사항을 집행하기 위한 세부적인 사항을 결정하면 관리인을 이를 집행한다. 다만 집합건물의 관리위원회는 입주자대표회의와 달리 대의원회 성격으로 구성될 수도 있다.
입주자대표회의와 관리위원회는 유사한 기관이지만 차이가 있다. 입주자대표회의는 비법인사단에 해당하며, 공동주택의 관리에 있어서 권리와 의무의 주체가 된다. 반면에 집합건물의 경우에는 관리단이 비법인사단에 해당하며 관리위원회는 관리단의 내부기관에 불과하다. 따라서 관리단만이 집합건물의 관리에 있어서 권리와 의무의 주체가 된다.
(14) 입주자대표회의 회장
입주자대표회의 회장은 대외적으로 입주자대표회의를 대표하고, 대내적으로는 위탁관리업체 또는 자치관리기구의 도움을 받아 관리업무를 수행한다. 입주자대표회의는 동별대표자 중에서 선출하게 된다.
입주자대표회의의 회장은 대외적으로 입주자대표회의를 대표하고 대내적으로 관리업무를 수행한다. 관리인도 마찬가지로 대외적으로 관리단을 대표하고 대내적으로 관리업무를 수행한다. 다만 입주자대표회의 회장은 동별 대표자 중에서 선출되어야 한다. 그러나 집합건물의 관리인은 반드시 구분소유자이거나 관리위원일 필요는 없다.
(15) 입주예정자
입주자예정자는 공동주택관리법에서 사용되는 용어이다. 입주예정자는 분양계약을 체결하여 장차 구분소유자가 될 자를 의미한다. 집합건물법은 입주예정자라는 표현을 사용하지 않고 있으며, 예정된 매수인(집합건물법 제9조의3 제3항)이라는 용어를 사용하고 있다.
