(16) 입주자
입주자는 공동주택관리법상의 개념이다. 공동주택의 입주자는 구분소유자와 유사한 개념이지만, 입주자의 개념 속에는 구분소유자 이외에도 구분소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속이 포함된다(공동주택관리법 제2조 제5호). 그리고 전유부분이 모두 분양되지 않은 경우에 사업주체도 미분양된 전유부분의 구분소유자에 해당하지만, 공동주택관리법의 입주자에는 해당하지 않는다.
(17) 입주자단체
입주자로 이루어진 단체를 입주자단체라고 할 수 있다. 공동주택 분야에서 집합건물법상의 관리단에 상응하는 개념이다. 그런데 공동주택관리법은 입주자단체라는 개념을 사용하고 있지 않다. 입주자단체라는 개념을 사용하고 있지 않기 때문에 입주자총회라는 개념도 사용하고 있지 않다. 반면에 집합건물에서는 관리단 집회라는 최고의사결정기관이라는 기관이 존재한다. 공동주택관리법은 입주자들이 공동으로 공동주택을 관리함에도 불구하고 단체의 개념과 단체의 의사를 결정하기 위한 개념을 사용하고 있지 않다.
(18) 입주자등
공동주택관리법은 입주자와 사용자를 통칭하여 “입주자등”이라고 부른다(공동주택관리법 제2조제7호).
(19) 입찰
“경쟁입찰” 참조
(20) 의결권
각 구분소유자는 관리단 집회의 결의에 참여할 수 있는 의결권을 갖고 있다. 그런데 각 구분소유자가 갖고 있는 의결권의 크기는 동등하지 않고 차이가 있다. 의결권의 크기는 전유부분의 면적에 비례하여 정해진다. 집합건물법이 의결권의 크기를 면적에 따라 달리 취급하고 있는 이유는 결의의 성립에 있어서 결의에 찬성한 구분소유자의 인원수뿐만 아니라 찬성한 구분소유자들의 면적비율을 고려하기 위함이다. 따라서 많은 면적을 소유한 구분소유자가 적은 면적을 소유하고 있는 다수의 구분소유자들의 의견을 무시할 수 없으며, 반대로 적은 면적을 소유한 다수의 구분소유자들은 많은 면적을 소유한 소수의 구분소유자의 의견을 무시할 수 없다.
이와 같은 구분소유자의 수와 의결권이라는 결의성립에 있어서 두 가지 기준은 집합건물에서 공동생활을 하는 구분소유자의 단체라는 측면과 건물이라는 재산권의 측면을 모두 고려한 것이다. 하지만 적은 면적을 소유한 다수의 구분소유자와 많은 면적을 소유한 소수의 구분소유자가 대립하게 되면 관리단 집회에서 아무 것도 결의할 수 없는 상황이 발생하기도 한다.
의결권의 비율은 공용부분의 지분비율에 따르지만, 규약으로 달리 정할 수 있다. 그리고 일부공용부분이 있는 경우에는 원칙적으로 일부공용부분의 면적은 이를 공유하는 구분소유자들의 전유부분 면적에 포함시켜서 의결권의 비율을 정하여야 한다. 그러나 실제로 의결권의 비율을 산정함에 있어서 일부공용부분이 고려되는 경우는 거의 없다.
(21) 의무관리대상 공동주택
공동주택 중에서 공동주택관리법에 의해서 관리되어야 하는 공동주택을 의무관리대상 공동주택이라고 한다. 다음과 같은 공동주택이 의무관리대상에 해당한다.
가. 300세대 이상의 공동주택
나. 150세대 이상으로서 승강기가 설치된 공동주택
다. 150세대 이상으로서 중앙집중식 난방방식(지역난방방식을 포함한다)의 공동주택
라. 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축한 건축물로서 주택이 150세대 이상인 건축물
마. 가목부터 라목까지에 해당하지 아니하는 공동주택 중 입주자등이 대통령령으로 정하는 기준에 따라 동의하여 정하는 공동주택
2020년 4월 23일부터 시행된 공동주택관리법 개정법률에서는 시행령이 아니라 법률에서 의무관리대상에 대해서 규정하고 있으며 입주자등이 동의하는 경우에 소규모 공동주택의 경우에도 의무관리대상이 될 수 있도록 의무관리대상을 추가하고 있다(공동주택관리법 제2조 제2호).
(22) 의사록
관리단집회의 의사에 관하여는 의사록이 작성되어야 하는데, 의사록에는 의사의 경과와 그 결과가 기재되어야 하고 의장과 구분소유자 2인 이상이 서명날인하여야 한다. 의사록에 관해서는 집합건물법 제30조가 준용된다. 따라서 의사록은 관리인, 구분소유자 또는 구분소유자의 대리인으로서 건물을 사용하고 있는 자가 보관하여야 한다. 구분소유자와 그 대리인이 보관하는 경우에는 규약의 정함이 있거나 관리단 집회의 결의가 있어야 한다(집합건물법 제39조 제4항).
이해관계인은 의사록을 보관하는 자에게 의사록의 열람이나 등본의 발급을 청구할 수 있다(집합건물법 제39조 제4항). 의사록의 양식에 대해서는 【관리가이드 제8호】 참조.
