(15) 준주택
준주택은 주택이 아니면서 주거시설로 이용이 가능한 시설을 의미한다(주택법 제2조 제4호). 기숙사, 고시원, 노인복지주택, 오피스텔 등이 준주택에 해당한다.
이 중에서 오피스텔은 집합건물에 해당하며, 집합건물법에 따라서 관리가 이루어져야 한다. 건축법 시행령 제3조의5와 관련된 [별표 1] 용도별 건축물의 종류 제14호는 업무시설에 대해서 규정하고 있다. 업무시설은 공공업무시설과 일반업무시설로 구분되는데, 오피스텔은 일반업무시설로 분류된다. 오피스텔은 업무를 주로 하며 일부 구획에서 숙식할 수 있는 건축물을 말한다(제14호 나목 2). 법적으로 오피스텔은 업무시설이기 때문에 주거전용 오피스텔은 인정되지 않는다. 그러나 사실상 주거전용으로 사용되는 오피스텔이 있으며, 이러한 오피스텔은 공동주택과 유사하게 관리되며, 외관상으로 공동주택과 구별하기 쉽지 않다.
(16) 지식산업센터
지식산업센터는 제조업, 지식산업 및 정보통신산업 분야의 사업장과 이를 지원하는 시설이 복합적으로 입주하는 건물로서 3층 이상 또는 지식산업이나 정보통신산업의 사업장이 6개 이상이 있는 경우를 말한다(산업집적법 제2조 제13호, 시행령 제4조의6).
산업집적법 제2조 제13호에서는 “지식산업센터”를 “동일 건축물에 제조업, 지식산업 및 정보통신산업을 영위하는 자와 지원시설이 복합적으로 입주할 수 있는 다층형 집합건축물”로 정의하고 구체적인 범위는 대통령령에서 정하도록 규정하고 있다. 산업집적법 시행령 제4조의6에서는 지식산업센터의 범위를 다음과 같이 정하고 있다.
<산업집적법>
제4조의6(지식산업센터) 법 제2조제13호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 건축물을 말한다.
- 지상 3층 이상의 집합건축물일 것
- 공장, 제6조제2항에 따른 지식산업의 사업장 또는 같은 조 제3항에 따른 정보통신산업의 사업장이 6개 이상 입주할 수 있을 것
- 「건축법 시행령」 제119조제1항제3호에 따른 바닥면적(지상층만 해당한다)의 합계가 같은 항 제2호에 따른 건축면적의 300퍼센트 이상일 것. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하여 바닥면적의 합계가 건축면적의 300퍼센트 이상이 되기 어려운 경우에는 해당 법령이 허용하는 최대 비율로 한다.
가. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조에 따라 용적률을 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군의 조례로 따로 정한 경우
나. 「산업기술단지 지원에 관한 특례법」 제8조에 따른 면적을 준수하기 위한 경우
지식산업센터의 관리에 대해서는 산업집적법 제28조의6이 규정하고 있다.
<산업집적법>
제28조의6(지식산업센터의 관리) ① 지식산업센터는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자가 관리한다.
- 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른 구분소유관계가 성립하는 경우: 같은 법 제23조제1항에 따른 관리단
- 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른 구분소유관계가 성립하지 아니하는 경우: 지식산업센터를 설립한 자
② 제1항제1호에 따른 관리단은 관리단이 구성된 날부터 산업통상자원부령으로 정하는 기간 내에 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제28조제1항에 따른 규약을 정하여 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 신고하여야 한다. 신고한 사항 중 산업통상자원부령으로 정하는 중요 사항을 변경한 경우에도 또한 같다.
③ 제2항에 따라 신고를 받은 시장ㆍ군수 또는 구청장은 산업통상자원부령으로 정하는 기간 내에 관리기관에게 신고내용을 통보하여야 한다.
④ 제1항 각 호에 따라 지식산업센터를 관리하는 자(이하 “관리자”라 한다)의 업무 범위는 산업통상자원부령으로 정한다.
이 규정에 따라 산업집적법 시행규칙 제26조의3은 다음과 같이 규정하고 있다.
<산업집적법 시행규칙>
제26조의3(지식산업센터의 관리 등) ① 법 제28조의6제2항 전단에서 “산업통상자원부령으로 정하는 기간”이란 2개월을 말한다.
② 법 제28조의6제2항에 따른 규약에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다.
- 입주자의 권리 및 의무에 관한 사항
- 관리기구의 선정 및 관리기구 구성원의 인사ㆍ보수 등 관리기구의 운영에 관한 사항
- 관리운영의 책임 및 범위에 관한 사항
- 공동시설의 유지ㆍ보수ㆍ대체 및 개량에 관한 사항
- 공동부담금의 징수절차 및 방법에 관한 사항
- 건축물의 안전관리 및 하자보수에 관한 사항
- 그 밖에 지식산업센터의 관리 및 유지를 위하여 필요한 사항
③ 법 제28조의6제2항 후단에서 “산업통상자원부령으로 정하는 중요사항”이란 제2항제1호ㆍ제3호 및 제6호에 해당하는 사항을 말한다.
④ 법 제28조의6제3항에서 “산업통상자원부령으로 정하는 기간”이란 신고를 받은 날부터 10일을 말한다.
⑤ 법 제28조의6제4항에 따른 지식산업센터를 관리하는 자(이하 “관리자”라 한다)의 업무 범위는 다음과 같다.
- 지식산업센터의 공유부분, 지식산업센터 입주자의 공동소유인 부대시설 및 지원시설(일반에게 분양되는 것은 제외한다)의 유지ㆍ보수 및 안전관리
- 지식산업센터의 경비ㆍ청소 및 쓰레기수거
- 관리비, 사용료, 특별수선충당금 등 부담금의 징수ㆍ보관ㆍ예치 및 회계관리
- 공과금의 납부대행
- 입주 및 가동 현황과 그 변동에 관한 사항의 관리
- 그 밖에 규약으로 정한 사항의 집행
⑥ 관리자는 제5항에 따른 해당 지식산업센터의 관리업무의 전부 또는 일부를 전문적으로 건물관리를 하는 자에게 대행하게 할 수 있다.
(17) 직무집행정지가처분
가처분에는 다툼의 대상 즉 계쟁물(係爭物)에 관한 가처분과 임시의 지위를 정하는 가처분이 있다. 직무집행정지가처분은 임시의 지위를 정하는 가처분에 해당한다.
결의의 무효나 부존재 확인의 소, 결의 취소의 소를 제기하여 판결이 확정되기까지는 상당한 기간이 소요된다. 그 기간 동안 효력이 없는 결의가 집행된다면 나중에 결의가 취소되거나 결의가 무효로 확인된다고 하더라도 실익이 없는 경우가 발생할 수 있다. 그래서 결의의 효력을 다투는 경우에는 임시적으로 결의의 집행을 막기 위해서 가처분을 신청할 수 있다. 직무집행정지가처분, 직무대행자선임가처분, 공사중지가처분, 결의효력정지가처분 등이 이러한 가처분에 해당한다.
관리인 선임을 위한 결의가 무효라고 주장하는 자는 관리인의 직무집행정지가처분을 신청할 수 있다. 만약 직무집행정지가처분을 신청하여 인용된다면 관리인이 직무를 집행할 수 없기 때문에 그에 대비하여 직무대행자선임가처분을 동시에 신청할 수도 있다. 그리고 관리인을 해임하기로 하는 결의가 무효라고 주장하는 자는 해임결의의 효력정지가처분을 신청할 수 있다.
(18) 직무대행자
관리인 선임결의가 무효임을 확인하는 소를 제기하거나 법원에 관리인 해임을 청구하는 경우에 구분소유자는 관리인이 직무를 하지 못하도록 직무집행정지 가처분 신청을 할 수 있다. 법원은 보전의 필요성이 인정되면 직무집행정지 가처분 결정을 내리게 된다. 이와 동시에 관리인이 관리권한을 행사할 수 없음을 이유로 당사자의 신청이 있다면 직무대행자가 선임되기도 한다. 직무대행자는 관리인 선임결의의 무효확인의 소를 제기하거나, 관리인 해임을 청구할 수 있는 자가 신청하게 된다. 신청당사자가 직무대행자를 추천하기도 하지만 법원은 이에 구속되지 않고 직무대행자를 선임할 수 있다.
직무대행자는 관리인의 업무를 수행할 수 있다. 그러나 통상의 사무가 아닌 사무를 수행하기 위해서는 법원의 허가를 받아야 한다. 직무대행자가 선임된 이후에는 관리단 집회가 개최되어 적법하게 관리인이 선출되었다고 하더라도 곧바로 직무대행자의 권한이 소멸하는 것은 아니며 가처분결정이 취소되어야 새로 선출된 관리인이 권한을 행사할 수 있다.
직무대행자를 신청하는 경우에는 실무적으로 직무대행자의 보수액을 신청당사자가 법원에 예납해야 하는데, 이 비용은 법원에 집행비용액확정결정신청을 하여 회수할 수 있다.
(19) 집합건물
우리나라와 같이 건물을 토지와 구분된 하나의 물건으로 분류하는 법제에서는 1동(棟)의 건물이 하나의 물건이며, 한 동의 건물에 대해서는 하나의 소유권만이 성립할 수 있다. 그러나 하나의 물건인지 여부는 사회적 필요성에 따라서 정해진다. 따라서 1동의 건물이지만 그 건물을 나누어서 여러 명의 소유자가 소유할 필요성이 있는 경우에는 각각의 독립된 건물부분을 하나의 건물처럼 취급하여 소유권을 인정하는 것도 가능하다. 특히 도시와 같이 한정된 토지 위에 건물을 여러 명의 소유자들이 소유할 필요성이 있는 경우에 한 동의 건물을 여러 개의 건물과 같이 취급할 필요성이 인정된다. 이와 같이 한 동의 건물을 독립되어 있는 수 개의 건물부분으로 나누어 각각의 건물부분을 소유권의 객체로 할 수 있는 건물을 집합건물이라고 한다.
집합건물에는 여러 명의 소유자가 있기 때문에 그 소유자들 사이의 권리의무관계와 관련된 복잡한 문제들이 발생한다. 예를 들어 일반건물은 소유자가 자신의 의사에 따라서 건물을 관리하면 된다. 그러나 집합건물에서는 소유자가 여러 명이기 때문에 건물의 관리를 위해서는 집단적인 의사결정과 관리사업의 실행이 필요하다. 이를 위해서는 총회와 같은 의사결정기관과 관리인과 같은 업무집행기관이 필요하다. 그리고 관리인의 업무를 결정해 줄 수 있는 관리위원회도 필요하다. 이와 같은 기관을 구성하기 위한 관리단 임원의 합리적인 선출절차도 필요하다. 또한 건물의 특정부분을 구분소유자들이 개인적으로 관리해야 하는지 아니면 공동으로 관리해야 하는지 여부도 정해져야 한다. 이러한 복잡한 법률관계를 전적으로 사적자치에 맡겨둘 수만은 없으며 법에서 합리적으로 규율을 할 필요가 있다. 집합건물법은 집합건물에서 발생하는 다양한 법률관계에 대한 합리적인 규정을 두고 있다.
(20) 집합건물관리업자
집합건물의 관리를 업으로 하는 자를 집합건물관리업자라고 한다. 집합건물법은 관리업자에 관해서 규정하고 있지 않기 때문에 집합건물을 위탁관리하기 위한 요건이 없다. 공동주택의 경우에는 공동주택관리법에 의해서 일정한 요건을 갖추어 등록한 경우에만 공동주택을 위탁관리할 수 있다.
(21) 집합건물법
집합건물법은 원래 법명은 “집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률”이다. 집합건물법은 집합건물의 구분소유관계에 대한 민법의 특별법이며, 건물과 대지 및 부속시설의 소유 및 관리에 관해서 집합건물법이 우선적으로 적용된다.
(22) 집합건축물대장
“건축물대장” 참조
(23) 집회
“관리단집회” 참조
