(1) 통상결의
“관리단집회의 결의” 참조
(2) 특별결의
“관리단집회의 결의” 참조
(3) 특별승계인
전유부분의 특별승계인은 경매나 매매를 통해서 구분소유권을 취득한 자를 말한다. 집합건물법에 직접적인 규정은 없지만 대법원은 구분소유자의 특별승계인은 전 구분소유자가 연체한 관리비를 납부할 책임이 있다고 보았다. 관리비승계에 대한 최초의 판결은 대법원 2001. 9. 20. 선고 2001다8677 전원합의체판결이다. 이 판결 이전에는 관리비의 승계에 대해서 하급심 법원 간에 견해가 통일되어 있지 않았다.
상속과 같은 포괄승계의 경우에 상속인은 피상속인의 권리와 의무를 승계하기 때문에 피상속인이 연체한 공용부분의 관리비 채무뿐만 아니라 전유부분의 관리비 채무도 승계한다.
(4) 특별한 영향
공용부분의 관리에 관한 모든 사항에서 임차인이 의결권을 행사할 수 있는 것은 아니다. 공용부분의 관리에 관한 사항이 구분소유자의 권리와 의무에 특별한 영향을 주는 경우에는 임차인이 아니라 구분소유자가 결의를 위한 의결권을 행사하는 것이 타당하기 때문이다. 관리에 관한 사항이 구분소유자의 권리와 의무에 특별한 영향을 주는지 여부는 다음과 같은 기준을 통해서 판단해야 한다.
첫째, 공용부분의 관리로 인해서 발생하는 비용의 부담은 특별한 영향의 여부를 판단하는데 있어서 중요한 기준이 된다. 집합건물의 관리에 있어서 일반적으로 청소비, 경비비, 소독비, 승강기유지비 등과 같은 비용은 관리비에 포함되어 임차인이 부담한다. 따라서 이와 같은 비용에 관한 사항(예를 들어 관리업체의 선정, 청소업체의 선정, 경비업체의 선정 등)에 대해서 임차인은 의결권을 행사할 수 있다. 물론 임대차기간이 종료한 후에 구분소유자가 직접 전유부분을 이용한다면 구분소유자가 기존의 결의에 구속되기 때문에 임차인이 의결권을 행사하는 것은 구분소유자의 권리와 의무에 어느 정도 영향을 준다. 하지만 이러한 영향은 특별한 영향이라고 할 수 없다. 이런 관점에서 본다면 만약 공용부분의 관리를 위한 비용을 임차인이 아닌 구분소유자가 부담해야 한다면 그러한 사항은 구분소유자의 권리와 의무에 특별한 영향을 주는 사항이라고 할 수 있으며, 비록 공용부분의 관리에 관한 사항이더라도 임차인은 의결권을 행사할 수 없다.
둘째, 건물의 장기적인 수선을 위해서 적립하는 수선적립금과 같은 금원에 대해서 임차인은 의결권을 행사할 수 없다. 수선적립금은 건물의 장기적인 수선을 위해서 적립되는 금액이며, 구분소유자가 그 비용을 부담하는 금액이기 때문이다. 따라서 수선적립금을 지출하기 위한 결의에 있어서 임차인이 의결권을 행사할 수 없으며, 구분소유자만이 의결권을 행사할 수 있다.
셋째, 구분소유권의 가치에 영향을 주는 사항에 대해서는 임차인이 결의에 참여할 수 없다. 예를 들어 상가의 경우에 업종제한의무를 설정하거나 폐지하기 위한 관리단 집회의 결의를 하는 경우에 그러한 결의는 구분소유권을 제한하는 사항이기 때문에 구분소유자만이 의결권을 행사할 수 있다.
넷째, 공용부분의 변경은 아니지만 공용부분의 변경에 준해서 생각할 수 있는 사항에 대해서도 임차인은 의결권을 행사할 수 없다. 예를 들어 건물의 법정주차장대수에 변화를 가져오는 전유부분의 용도변경의 허용할 것인지 여부를 정하는 결의에 있어서 임차인은 의결권을 행사할 수 없다. 법정주차장대수의 변화로 인해서 전유부분의 용도변경이 어려워지는 경우가 발생할 수 있기 때문에 구분소유자가 이를 정하도록 해야 한다. 그리고 아파트의 명칭의 변경에 관한 결의에 대해서도 임차인은 의결권을 행사할 수 없다. 만약에 용도변경이나 명칭변경이 공용부분의 변경에 해당한다면 당연히 임차인은 의결권을 행사할 수 없다.
공용부분의 변경이 다른 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미치는 경우에는 그 구분소유자의 승낙을 얻어야 한다(집합건물법 제15조 제2항). 여기서 말하는 구분소유자의 권리는 전유부분에 대한 소유권을 의미한다. 구분소유자의 권리에 영향을 미친다는 것은 공용부분의 변경이 전유부분 소유권에 대한 침해 정도에 이른다는 것을 의미한다. 예를 들면 통로의 변경으로 인하여 전유부분에 접근하는 것이 단지 불편해졌다고 해서 구분소유자의 권리에 영향을 주었다고 말할 수 없다. 그러나 통로의 변경으로 인해서 전유부분에 접근하는 것이 곤란한 정도에 이른다면, 이는 전유부분 소유권을 침해하는 정도에 이른 것이며, 전유부분에 영향을 주었다고 할 수 있다. 영향을 주는가 여부를 판단하기 위해서는 구분소유권에 대한 침해의 정도뿐만 아니라 그 기간도 함께 고려해야 한다.
공용부분의 변경으로 인한 구분소유자의 권리에 대한 영향은 특별한 것이어야 한다. 영향이 특별하다는 것은 공용부분의 변경이 전체 구분소유자들의 소유권에 공통적으로 영향을 주는 것이 아니라 특정한 구분소유자에 대해서만 영향을 준다는 것을 의미한다. 공용부분의 변경이 특정한 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 주는 경우에, 공용부분을 변경하기 위해서는 관리단집회의 결의뿐만 아니라 해당 구분소유자의 동의도 필요하다.
규약이 특정한 구분소유자에게 주는 영향이 특별한 경우에는 규약의 설정, 변경, 폐지를 위해서는 그 구분소유자의 승낙을 얻어야 한다. 특정한 구분소유자에게만 불이익이 있다면 특별한 영향을 인정할 수 있지만, 모든 구분소유자에게 동일하게 영향을 준다면 특별한 영향은 인정되지 않는다.
