(1) 하자
하자에는 주관적 하자와 객관적 하자가 있다. 주관적 하자는 분양계약에서 예정한 품질이나 성능을 갖추지 못한 하자를 말한다. 신문광고나 모델하우스를 이용한 견본매매의 경우에 광고의 실제로 공급된 전유부분이 광고나 모델하우스와 다르다면 하자가 인정될 수 있다. 객관적 하자는 통상적으로 건물이 갖추어야 하는 품질이나 성능을 갖추지 못한 하자를 말한다. 집합건물법에서 말하는 하자는 객관적인 하자와 주관적인 하자를 포함한다. 하지만 시공자가 부담하는 담보책임에 있어서는 주관적인 하자는 제외된다고 보아야 한다. 시공자가 분양자의 지시에 따라 객관적인 하자가 없도록 시공하였음에도 불구하고 분양계약상의 분양자와 수분양자의 합의에 다른 주관적 하자에 대해서도 책임을 부담하도록 하는 것은 타당하지 않기 때문이다.
건물이 완성되었지만 오시공이나 미시공의 경우 또는 사용검사나 사용승인 이전에 존재하는 하자도 집합건물법 제9조에서 말하는 하자에 해당한다. 하자는 물건이 갖추어야 할 통상적인 품질이나 성능을 갖추지 못하면 하자가 인정되며, 그 하자가 사용검사나 사용승인 이전부터 존재하였거나 설계도와 달리 시공되었거나 설계도에 따른 시공이 없었던 경우라고 해서 달리 취급되지 않는다. 미시공의 경우에 아직 공정이 종료되지 않은 것이라면 수급인이 건물의 완성을 지체한 것으로 볼 수 있으며, 하자가 존재한다고 볼 수는 없다. 결국 미시공의 경우에 최후의 공정이 종료하였는지 여부에 따라 완공이 지체된 것으로 볼 수도 있고, 하자가 존재하는 것으로 볼 수 있다. 최후의 공정이 종료하였는지 여부는 도급계약의 구체적인 내용과 신의성실의 원칙에 비추어 객관적으로 판단해야 한다.
(2) 하자담보책임
물건에 하자가 있는 경우에 하자담보책임이 발생한다. 분양된 집합건물에 하자가 존재하는 경우에 그 하자에 대한 적용규정이 무엇인가 하는 문제는 분양계약의 법적 성질과 관련이 있다. 집합건물의 분양계약의 법적 성질에 대해서는 견해의 대립이 있다. 이를 매매계약으로 보는 견해도 있고, 도급계약이나 혼합계약으로 보기도 한다. 그러나 분양계약은 매매계약에 해당한다고 보아야 한다. 분양계약이 매매계약에 해당한다면 분양목적물인 집합건물에 하자가 존재하는 경우에 민법상 매매계약에 관한 규정들이 적용된다. 민법에 따르면 매매목적물에 하자가 발생하면 원칙적으로 매수인은 하자를 보수하기 위한 비용이나 하자로 인한 가치하락분에 해당하는 손해배상을 청구할 수 있다. 그리고 하자로 인해서 계약의 목적을 달성할 수 없다면 매매계약을 해제할 수도 있다. 그러나 매수인이 하자의 보수를 청구할 수 있는지에 대해서는 견해의 대립이 있다.
집합건물법은 분양자의 하자담보책임에 대해서 규정하고 있는데, 민법상 도급계약에 관한 규정을 준용하고 있다. 민법은 도급계약의 담보책임과 관련하여 하자보수청구권과 손해배상청구권을 규정하고 있다. 건축공사도급계약에서 건물에 하자가 발생하면 도급인은 매매계약과 달리 하자의 보수를 청구할 수 있다. 그러나 하자가 중요하지 않으면서 보수에 과다한 비용이 소요되는 경우에는 하자의 보수를 청구할 수 없다. 하자보수를 청구하지 않고 손해배상을 청구할 수도 있다. 도급인은 하자를 보수하기 위한 비용이나 가치하락분에 해당하는 손해배상을 청구할 수 있다. 그런데 건설도급계약의 경우에는 하자가 발생하더라도 도급계약을 해제할 수 없다(민법 제668조).
공동주택의 하자에 대해서는 집합건물법상의 담보책임에 관한 규정뿐만 아니라 공동주택관리법에 규정된 담보책임에 관한 규정도 적용된다. 공동주택관리법은 하자보수청구권자의 범위를 확대하고 있고, 하자보수보증금제도도 규정하고 있다.
(3) 하자담보책임기간
“담보책임기간” 참조
(4) 하자담보추급권
하자담보추급권이라는 용어는 대법원ﾠ2003. 2. 11.ﾠ선고ﾠ2001다47733ﾠ판결에서 처음으로 등장한다. 이 판결은 “집합건물법 제9조에 의한 하자담보추급권”이라는 표현을 사용하고 있는데, 하자담보추급권은 하자로 인한 구분소유자의 구제수단을 의미한다. 따라서 하자담보추급권에는 뒤에서 보는 하자보수청구권, 손해배상청구권, 계약해제권, 대금감액권이 모두 포함되는 것으로 이해할 수 있다.
집합건물법 제9조의 하자로 인한 구제수단을 행사할 수 있는 자, 즉 하자담보추급권자는 구분소유자이다. 2012년 개정되기 전의 집합건물법 제9조 제2항은 “매수인”이라는 표현을 사용하였다. 하지만 원칙적으로 하자담보추급권은 구분소유자에게 귀속하는 것이다. 따라서 분양계약을 체결하지 않은 구분소유자라고 하더라도 하자담보추급권을 갖고 있다. 이 점을 고려하여 2012년 개정된 집합건물법에서는 “매수인”을 “구분소유자”로 변경하였다. 분양계약을 체결한 구분소유자로부터 매매 또는 증여 등에 의해서 전유부분을 취득한 특정승계인도 하자담보추급권을 갖게 된다. 다만 수분양자가 손해배상청구권을 자신에게 유보하고 전유부분을 양도하는 등의 특별한 사정이 있는 경우에는 기존의 수분양자에게 손해배상청구권이 귀속된다.
(5) 하자보수보증금
집합건물법은 하자보수보증금제도를 규정하고 있지 않지만, 공동주택관리법은 자세한 규정을 두고 있다. 하자보수를 위해서 사업주체가 예치하는 금액을 하자보수보증금이라고 한다. 사업주체는 은행에 현금으로 하자보수보증금을 예치하거나 하자보수를 위한 보증보험에 가입한다. 보증금을 예치한 은행이나 보증보험계약을 체결한 보증기관은 예치증서나 보증서를 입주자대표회의에 교부한다. 하자가 발생하면 입주자대표회의는 은행이나 보증기관에 보증금의 지급을 청구할 수 있고, 은행이나 보증기관으로부터 입주자대표회의가 보증금을 수령하면 그 금액은 하자보수비용으로만 사용이 가능하다.
(6) 해임청구
“관리인의 해임청구” 참조
(7) 휴양콘도미니엄
건축법상으로 휴양콘도미니엄은 숙박시설에 해당하며, 관광진흥법에 따른 관광사업자가 분양하게 된다.
휴양 콘도미니엄업에 대해서는 관광진흥법 제3조제1항제2호나목에서 규정하고 있다. “관광객의 숙박과 취사에 적합한 시설을 갖추어 이를 그 시설의 회원이나 공유자, 그 밖의 관광객에게 제공하거나 숙박에 딸리는 음식ㆍ운동ㆍ오락ㆍ휴양ㆍ공연 또는 연수에 적합한 시설 등을 함께 갖추어 이를 이용하게 하는 업”이 휴양 콘도미니엄업에 해당하며, 그러한 업을 위한 집합건물이 휴양 콘도미니엄에 해당한다. 관광진흥법에서는 휴양 콘도미니엄의 관리에 대해서 별도의 규정을 두고 있지 않다.
휴양콘도미니엄의 전유부분은 하나의 수분양자에게 분양될 수 있지만, 통상적으로 여러 명의 수분양자에게 분양되고, 수분양자들은 각 전유부분의 공유지분을 취득하게 된다. 집합건물법은 휴양콘도미니엄의 공용부분의 변경을 위한 결의요건을 통상의 집회결의로 완화하고 있다(집합건물법 제15조제1항). 휴양콘도미니엄의 경우에는 소유권의 개념이 약하고 구분소유자들의 관리단 집회의 참여도가 낮으며, 서면합의가 쉽지 않기 때문에 결의요건이 충족되지 않아서 리모델링이 필요함에도 불구하고 리모델링을 할 수 없는 경우가 많은 사정을 고려하여 결의요건을 완화하고 있다. 휴양콘도미니엄도 집합건물법이라면 관리단이 관리업무를 수행해야 하겠지만, 통상적으로 전유부분의 공유자들은 분양자 또는 관리회사와 사이에 이용에 관한 계약이 체결되며, 그러한 계약의 내용에 따라 분양자 또는 관리회사는 관리비를 징수한다.
