【질의-85】
- 입주 당시에 분양회사에서 제시한 규약에 동의하였다면 규약이 성립되었는지
【답변】
- 입주 당시에 구분소유자 및 의결권의 4/5 이상의 서면동의가 있었다면 규약이 성립한 것으로 볼 수 있습니다.
- 입주 당시에 구분소유자들이 분양회사에서 제시한 규약에 서면으로 동의하였고, 구분소유자 및 의결권의 4/5 이상이 동의하였다면 관리단 집회에 갈음하는 서면결의에 의해서 규약이 제정된 것으로 볼 수 있습니다. 특히 입주를 위한 서류 중의 하나로 규약에 대한 동의서를 제출해야 하는 경우에 구분소유자들의 100%가 규약에 동의한 것으로 볼 수 있으므로 집합건물법의 규정과 상관없이 규약이 제정된 것으로 볼 수 있습니다.
- 다만 이런 방식으로 규약이 제정된다면 분양회사가 자신들에게 유리하게 규약의 내용을 설정할 수 있으며, 합리적인 토론이 생략된 채로 규약이 제정될 수 있으므로 입법적으로 최초의 규약의 내용의 공정성을 확보할 수 있는 방안이 마련되어야 합니다.
【관련질의】
[질의-7] 참조
※ 분쟁해결 Tip
- 일본에서는 이러한 방식으로 분양자가 규약을 제정하는 경우가 많았고, 그로 인해서 수분양자들에게 불리하게 규약이 제정되는 경우가 많았습니다. 특히 전용사용권을 분양자에게 유리하게 규약에 포함시키는 경우가 있었습니다. 이러한 이유로 일분의 구분소유법에서는 규약의 내용이 구분소유자들 사이에 형평에 어긋나지 않아야 한다고 규정하고 있습니다. 이러한 점을 고려할 때 분양자가 입주서류의 하나로 규약에 대한 동의서를 징수하는 방식으로 규약의 성립을 인정하는 것은 신중할 필요가 있습니다.
- 아래의 대법원 판결은 관리인 선임에 관련된 판결이기는 하지만, 분양계약서의 정함이 서면결의에 해당할 수 있다고 판단하고 있습니다.
<대법원 2006. 12. 8. 선고 2006다33340 판결>
이 사건 집합건물의 구분소유자 전원은 위 분양계약서 등을 통해 소외인을 이 사건 집합건물의 관리인으로 하는 데 서면합의를 하였고, 위 서면합의로써 소외인을 관리인으로 선임하는 관리단집회의 결의가 있는 것으로 볼 수 있으므로, 결국 관리인으로 선임된 소외인으로부터 이 사건 집합건물의 관리업무를 위탁받은 원고 회사는 이 사건 집합건물의 관리업무를 수행할 정당한 권한을 갖는다고 판단하였다.
