경기건축포털

【질의-197】

• 전체공용부분과 일부공용부분을 구별하는 기준은 무엇인지

【답변】

• 집합건물의 어느 부분이 전유부분인지 공용부분인지의 여부는 구분소유가 성립한 시점, 즉 원칙적으로 건물 전체가 완성된 시점을 기준으로 판단하여야 하고, 그 후의 건물 개조나 이용상황의 변화 등은 전유부분인지 공용부분인지 여부에 영향을 미칠 수 없으며, 집합건물의 어느 부분이 구분소유자의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는지의 여부는 소유자들 간에 특단의 합의가 없는 한 그 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 의하여 결정되어야 합니다(대법원 2007. 7. 12. 선고 2006다56565 판결).
• 따라서 일부공용부분에 해당하는지 여부는 구분소유권이 성립한 시점을 기준으로 하여 당시의 건물 구조에 따른 객관적 용도와 위치, 이용관계, 신축 당시 공용부분과 관련한 집합건축물대장의 등재 내용 (일부공용부분으로의 등재 여부) 등을 종합하여 구분소유자 일부의 사용에만 제공된 부분인지를 구체적으로 판단하여 결정해야 합니다.
• 주상복합아파트 등에서 아래층 상가부분이나 윗층 주거부분만을 위하여 별도로 건설된 출입구, 복도, 엘리베이터, 계단 등이 일부공용부분에 해당할 수 있습니다. 판례상으로는 주상복합아파트에서 위층 공동주택의 입주민들과는 무관하게 구조적으로 분리되어 지하층 상가의 입점자와 이용객들만을 위한 시설로 사용되어 온 계단, 화장실 등에 대해 일부공용부분을 인정한 사례가 있습니다(대법원 2007. 7. 12. 선고 2006다56565 판결).
• 그러나 구조상 건물 전체 이용자들이 사용가능한 엘리베이터나 층별 복도 등은 일부 구분소유자들이 주로 사용한다 할지라도, 건물의 구조나 설비의 성질 등에 비추어 일부공용부분으로 보기는 어렵고, 전체공용부분으로 보아야 할 것입니다. 예를 들어, 1, 2층 구분소유자가 건물 전체 공용부분인 엘리베이터를 고층 구분소유자에 비해 적은 빈도수로 사용한다고 해도, 규약에서 관리비용 부담방법을 달리 정하지 않는 한, 사용빈도수가 아니라 지분의 비율로 엘리베이터 전기료를 분담해야 할 것입니다(집합건물법 제17조).

※ 분쟁해결 Tip

• 일부공용부분인지 여부를 객관적으로 명확히 판단할 수 있는 기준은 없습니다. 그래서 많은 경우에 일부공용부분인지 전체공용부분인지가 다투어지면 법원의 판단을 받을 수밖에 없습니다.
• 일부공용부분은 가능하면 인정하지 않는 것이 바람직합니다. 일부공용부분을 인정하게 되면 공용부분의 공용부분에 대한 권리가 복잡하게 됩니다. 예를 들어 주상복합아파트에서 상가의 공용부분을 일부공용부분이라고 하는 경우에, 다시 그 공용부분이 해당 층 구분소유자의 일부공용부분으로 나뉠 수 있습니다.
• 아래에서 보는 것과 같이 전체공용부분 – 상가공용부분 – 1층 공용부분으로 공용부분이 계속 분화됩니다. 이렇게 되면 구분소유관계가 지나치게 복잡하게 됩니다.
• 따라서 일부공용부분은 예외적으로 꼭 필요한 경우에만 인정할 필요가 있습니다. 대신 일부의 구분소유자들이 공용부분을 독점적으로 이용할 필요성이 있다면 일부공용부분을 인정하는 것이 아니라 전용사용권을 인정함으로써 독점적 사용이 가능하도록 할 필요가 있습니다.