【질의-165】
- 임대목적으로 한 명의 소유자가 소유한 집합건물인 오피스텔에서 그 소유자는 집합건물법에 따라서 관리비를 부과할 수 있는지
【답변】
- 임대목적용 집합건물 중에서 민간임대‘주택’의 관리에 대해서는 민간임대주택에 대한 특별법(제51조 이하) 혹은 공동주택관리법이 적용되므로, 관리비 부과 기준이 그에 따라 결정됩니다. 그러나 오피스텔은 준주택으로, 공동주택관리법의 적용대상이 아니며, 민간임대주택에 관한 특별법 제54조에서 준주택의 관리에 대해서는 동법 적용을 배제하고 있습니다.
- 상가/오피스텔 등 공동주택이 아닌 집합건물의 관리에 대해서는 집합건물법이 적용됩니다. 그런데 구분소유자가 1인 경우에는 관리비의 부과 등 집합건물의 관리에 관하여 집합건물법이 적용되지 않습니다. 관리단은 구분소유자가 2명 이상인 경우에 성립하기 때문입니다. 집합건물을 구분소유자 1인이 소유하고 있다면 임대인이 임차인에게 관리비를 부과하는 문제에 대해서는 집합건물법이 아니라 민법의 임대차에 관한 규정이 적용됩니다. 따라서 임대차계약의 해석상 관리비 부과권한이 건물 소유자인 임대인에게 있다면 관리비 부과가 가능합니다.
【참고자료】
- 민간임대주택의 관리에 관해서는 “민간임대주택에 관한 특별법”이 적용됩니다.
- 임대인이 임차인에게 관리비를 부과하는 경우에는 민간임대주택에 관한 특별법 제51조제5항을 참고하세요. 민간임대주택의 경우에는 공동주택관리법과 유사하게 관리비가 부과된다고 생각하면 됩니다.
【관련판례】
- 아래의 판결은 집합건물의 전유부분 하나를 소유한 구분소유자가 이를 임대한 경우에 적용됩니다.
<대법원 2011. 10. 13. 선고 2011다54297 판결>
이 사건 임대차계약의 특약사항에 “관리비는 별도로 한다.”는 조항이 있는 점, 소외 1이 피고로부터 이 사건 상가를 인도받아 그 내부의 집기와 시설을 함께 사용하였고, 관리규약에 대한 동의서를 작성하고 관리비를 납부해 온 점 등에 비추어, 원고는 이 사건 상가의 점유ㆍ사용에 따른 관리비를 납부할 의무가 없으므로, 피고가 반환하여야 할 임대보증금에서 연체된 관리비 상당액은 공제할 수 없다고 판단하였다.
그러나 원심이 인정한 사실관계에 의하더라도, 소외 1은 원고와의 상조업체 지사 운영 약정에 따라 원고의 승낙을 받고 이 사건 상가를 점유ㆍ사용하게 되었고, 소외 1이 관리비를 직접 납부한 것도 원고와의 약정에 기한 것이므로, 이 사건 임대차계약의 “관리비는 별도로 한다.”는 특약사항은, 임차인이 임대인에게 월 차임을 지급하는 것 이외에 집합건물 관리규약이 정하는 바에 따라 건물 관리업체에 별도의 관리비를 납부하여야 한다는 의미로 해석할 여지가 충분하다.
※ 분쟁해결 Tip
- 통상적으로 집합건물의 경우에 관리비와 임대료는 별개로 취급됩니다. 임대료는 임대인에게 지급하고, 관리비는 관리단에 지급하기 때문입니다. 그런데 한 명의 구분소유자가 건물 전체를 소유하고 있다면 비록 집합건물에 해당하지만, 구분소유관계가 성립하지 않습니다. 따라서 구분소유관계를 전제로 한 집합건물법상의 규정들이 적용되지 않습니다. 한 명의 구분소유자가 건물을 단독으로 소유하고 있다면 임차인은 그 소유자에게 관리비와 임대료를 지급하게 됩니다. 통상적으로 차임과 관리비는 별도로 취급되지만, 이 경우와 같이 관리비와 임대료를 동일인에게 납부하는 경우에는 관리비를 인상하는 것도 임대료를 인상하는 것과 동일하게 취급됩니다.
