경기건축포털

【질의-9】

• 일부공용부분 관리단의 관리범위는 어떻게 되는지

【답변】

• 일부공용부분 관리단은 일부공용부분의 관리를 위해서 설립된 관리단입니다. 집합건물 관리단과 달리 당연성립하지 않고 별도의 설립절차가 필요합니다.
• 주상복합아파트를 분리관리하기 위해서 일부공용부분 관리단의 개념이 사용되는 경우가 있습니다. 판례에서도 실제로 상가나 주거부분의 일부공용부분관리단이 성립할 수 있는 것처럼 표현한 경우도 있습니다.
• 일부공용부분의 관리에 관한 사항은 원칙적으로 이를 공용하는 구분소유자들의 집회(일부공용부분관리단집회)의 결의로 정하게 됩니다. 그러나 다음과 같은 경우에는 전체 관리단 집회의 결의로 정하게 됩니다(집합건물법 제14조 참조).
• 첫째, 구분소유자 전원에게 이해관계가 있는 사항은 전체관리단 집회의 결의로 정해야 합니다. 둘째, 구분소유자 전원에게 이해관계가 있는 사항이 아니더라도 전체관리단의 규약에서 일부공용부분의 관리를 전체 관리단 집회의 결의로 정하도록 규정할 수 있습니다. 다만 그 규약에 대해서 일부공용부분을 공유하는 구분소유자의 1/4을 초과하는 구분소유자가 반대하거나, 반대하는 일부구분소유자의 의결권이 전체 일부구분소유자의 의결권의 1/4을 초과한다면 규약으로 일부공용부분의 관리를 전체 관리단 집회에서 결정하도록 할 수 없습니다.

【관련질의】

【참고자료】

※ 분쟁해결 Tip

• 일부공용부분이라는 개념은 우리 집합건물법의 개념에서 가장 모호한 개념입니다. 일부공용부분인지 여부가 문제되는 경우에 결국 재판을 통해서 최종적으로 일부공용부분인지 여부가 판단될 수밖에 없습니다. 건축물대장의 기재사항이나 등기부의 기재사항, 설계도서의 내용은 결정적인 기준이 되지 않습니다. 그리고 실제로 일부공용부분이 인정된다면 일부공용부분의 면적이 이를 공유하는 구분소유자의 전유부분 면적에 합산하여 등기부에 기재되어야 합니다. 그러나 우리나라 등기부에는 일부공용부분의 면적이 반영되지 않는 경우가 대부분입니다. 의결권의 행사에 있어서도 일부공용부분이 반영되지 않는 경우가 일반적입니다. 일부공용부분인지 여부를 판단할 기준이 없는 상황이라는 점을 고려한다면 당연한 결론일 수밖에 없습니다.
• 따라서 일부공용부분관리단이라는 개념을 통해서 복합용도용 집합건물의 관리문제를 해결하게 되면 더 복잡한 구분소유관계에 관한 문제가 발생할 수밖에 없습니다.
• 이러한 점을 고려하여 집합건물법 개정과정에서는 관리단의 하위에 있는 하부관리단이라는 개념을 도입하기 위한 규정을 마련하였습니다. 물론 집합건물법 개정안에는 반영되지 않았지만, 하부관리단이라는 개념을 통하여 복합용도용 집합건물을 관리하는 것이 바람직합니다. 일부공용부분이라는 개념은 가능하면 인정하지 않고, 구분소유관계에 영향을 주지 않는 전용사용권의 개념을 사용하는 것이 바람직합니다. 실제로 미국의 경우에는 일부공용부분을 인정하지 않고 전용사용권과 유사한 제한공용부분(limited common area)라는 개념을 사용하고 있습니다. 일본과 같이 소규모 집합건물의 많은 경우에는 일부공용부분의 개념이 유용할 수 있어도, 우리나라와 같이 집합건물의 규모가 큰 경우에 일부공용부분이 개념을 확대하게 되면 집합건물 관리에 상당한 분쟁이 발생할 수밖에 없습니다.
• 만약 일부공용부분관리단을 폭넓게 인정할 필요가 있다면, 먼저 일부공용부분의 범위를 명확히 인식할 수 있는 법제도적인 장치가 마련되어야 합니다. 그러한 법제도적인 장치가 없는 상황에서 일부공용부분관리단을 넓게 인정하게 되면 분쟁이 더 발생할 뿐입니다.