경기건축포털

【질의-102】

• 규약으로 통상결의 요건을 참석 구분소유자의 과반수로 정할 수 있는지

【답변】

• 집합건물법은 통상결의의 경우에 구분소유자 및 의결권의 과반수로 결의할 수 있도록 규정하고 있습니다. 따라서 통상결의의 경우에는 규약으로 의결정족수를 달리 정할 수 있습니다.
• 예를 들어 통상결의의 요건을 구분소유자 및 의결권의 1/3 이상의 찬성으로 정할 수 있습니다.
• 결의요건을 가중하는 것도 가능합니다. 즉 통상결의의 요건을 구분소유자 및 의결권의 2/3 이상의 찬성으로 정할 수도 있습니다.
• 의사정족수와 결의종족수를 별도로 구분할 수도 있습니다.
• 의사정족수는 관리단 집회를 개최하기 위해서 최소한 참석해야 하는 구분소유자의 수를 의미합니다.
• 예를 들어 구분소유자 및 의결권의 과반수 참석과 참석한 구분소유자 및 의결권의 과반수 찬성으로 결의하도록 규약에서 정하는 것도 가능합니다.
• 단순히 규약에서 참석 구분소유자의 과반수 찬성으로 관리단 집회의 결의가 성립한다고 규정하는 경우에 그 규정은 효력이 없다고 보아야 합니다.
• 이와 같은 규약이 유효하다면 일부의 구분소유자가 모여서 과반수 결의에 의해서 관리단 집회의 결의를 성립시킬 수 있기 때문입니다.
• 극단적으로 2명의 구분소유자가 참석한다면, 두 명의 구분소유자에 의해서 관리단 집회의 결의가 성립할 수 있게 됩니다. 따라서 “참석한 구분소유자의 과반수 찬성”으로 결의가 성립한다고 규정한 규약은 효력이 없다고 보아야 합니다.

※ 분쟁해결 Tip

• 집합건물법은 통상결의의 요건에 관하여 규약으로 달리 정할 수 있다고 규정하고 있습니다. 이 규정에 따라 규약으로 의결정족수를 낮추는 것은 가능합니다. 그런데 집합건물법은 관리단 집회의 결의의 성립요건으로 구분소유자의 수뿐만 아니라 의결권의 크기도 고려하고 있습니다. 그런데 규약으로 구분소유자의 수만을 기준으로 결의가 성립할 수 있다고 규정할 수 있는지 여부는 명확하지 않습니다. 이에 관한 판결을 찾아 볼 수 없습니다.
• 예를 들어 규약으로 “구분소유자 및 의결권의 1/3 이상의 찬성”으로 결의가 성립한다고 규정하는 것은 가능합니다. 그런데 단순히 “구분소유자 1/3 이상의 찬성”으로 규정하는 것도 가능한지 여부는 문제됩니다.
• 만약 규약으로 이렇게 규정한다면 구분소유자 1명의 전유부분의 면적이 전체 전유부분 면적의 과반수가 넘는 경우에도 해당 구분소유자는 단순히 구분소유자 1인으로 취급되기 때문입니다. 따라서 결의요건을 규약으로 달리 정하는 경우에도 가능하면 “구분소유자 및 의결권의 ◯/◯ 이상의 동의”로 규정하는 것이 바람직하며, “구분소유자의 ◯/◯ 이상의 동의”로 규정하는 것은 바람직하지 않습니다.