【질의-186】
- 분양계약에서 규정하고 있는 전용사용권을 근거로 공용부분을 독점적으로 사용할 수 있는지
【답변】
- 분양계약으로 전용사용권을 설정하였고 모든 구분소유자들이 동의하였다면 전용사용권에 근거하여 공용부분을 독점적으로 사용할 수 있습니다.
- 공용부분이나 집합건물의 대지의 일부 또는 공용부분을 특정한 구분소유자 또는 제3자가 단독으로 사용할 수 있는 경우가 있는데 이러한 권리를 전용사용권(專用使用權)이라고 합니다.
- 전용사용권은 관리단의 규약이나 관리단 집회의 결의로 설정되는 경우도 있지만, 분양자가 분양을 하면서 분양계약의 내용에 전용사용권을 포함시키는 방법으로 설정되기도 합니다.
- 예를 들어 1층 전유부분을 위해서 전유부분 앞의 일정한 면적의 대지에 전용사용권을 설정한다는 내용을 분양계약서에 포함시킨다면 1층 전유부분의 구분소유자들은 대지에 대해서 전용사용권을 취득할 수 있습니다. 옥상에 전용사용권이 설정되기도 하는데, 최상층 전유부분을 위해서 옥상의 일부에 전용사용권을 설정한다는 내용이 분양계약서에 포함된다면 최상층 전유부분의 구분소유자는 전용사용권을 취득하게 됩니다.
- 그런데 전용사용권의 내용이 전용사용권을 취득하는 수분양자와 체결한 계약의 내용에만 포함되어 있다면 다른 구분소유자들에게 전용사용권을 주장하지 못할 수 있습니다. 분양계약에 의해서 전용사용권이 설정되기 위해서는 모든 구분소유자들에게 명시적으로 또는 묵시적으로 특정한 구분소유자를 위해서 전용사용권이 설정된다는 점에 대해서 동의를 얻어야 하기 때문입니다.
【관련판례】
<대법원 2019. 10. 31. 선고 2015다201749 판결>
오피스텔을 분양받는 계약을 체결하는 당사자 입장에서, 분양계약서에 분양계약의 주요 내용 이외에 구분소유자들 사이에 서로 이해관계가 충돌할 수도 있는 공용부분의 변경 또는 관리 등에 관한 사항이 기재되어 있을 것으로 예측하기는 쉽지 않다. 따라서 공급계약서 제17조 제3항이 원고 주장의 전속적 사용권을 설정하는 내용이고 나아가 위 약정의 체결이 오피스텔 구분소유자들의 서면합의에 의한 규약의 성립으로까지 평가될 수 있기 위해서는, 그와 같은 내용을 분양계약의 당사자인 수분양자에게 상세하게 설명하여 수분양자가 그 의미를 충분히 인식하게 한 다음 합의에 이르도록 하여야 한다(대법원 2014. 9. 4. 선고 2013두25955 판결 참조). 그런데 이 사건 공급계약 당시 오피스텔 수분양자들이 위 주차장 부분에 관한 원고 등의 전속적 사용과 자신들의 수익권 포기에 관한 구체적 내용을 설명 들은 바는 없고, 이를 알고 있었다고 볼 사정도 없다.
【관련질의】
[질의-185], [질의0205]
