경기건축포털

【질의-7】

• 분양자가 분양계약 체결시점에 규약을 제공하였는데, 규약이 제정되기 전까지 분양자가 제공한 규약이 규약으로서 효력이 있는지

【답변】

• 분양자는 표준규약을 참고하고 공정증서로서 규약에 상응하는 것을 정하여 수분양자에게 제공해야 합니다(집합건물법 제9조의3 제2항). 분양자가 공정증서로 작성하는 규약은 규약안이며 그 자체가 규약이 될 수는 없습니다. 따라서 분양자는 예정된 매수인의 1/2 이상이 이전등기를 한 경우에 구분소유자들에게 규약의 설정을 위해서 관리단 집회를 소집할 것을 통지하여야 하고, 통지받은 날로부터 3개월 내에 관리단 집회가 소집되지 않으면 분양자는 규약의 설정을 위한 관리단 집회를 소집하여야 합니다.
• 분양자가 제공한 규약이 직접적으로 규약이 되는 것은 아니지만 분양자는 자신이 수분양자들에게 제공한 규약에 따라 관리업무를 수행해야 하며, 관리단 집회에서 이 규약(안)이 규약으로 제정될 수 있도록 해야 합니다.
• 만약 분양계약에서 분양자가 제공한 규약을 집합건물 관리단의 규약으로 한다는 내용이 포함되어 있거나, 입주시점에서 입주민들로부터 규약에 대한 서면동의를 받았다면 분양자가 제공한 규약(안)에 대해서 서면결의가 있는 것으로 볼 수 있고 관리단이 성립하게 되면 그러한 규약(안)을 관리단의 규약으로 볼 수도 있습니다.
• 이 경우에 분양자가 규약의 내용을 임의로 정하여 수분양자들의 동의를 얻게 되는 경우도 발생할 수 있기 때문에 분양계약을 통한 규약의 제정을 위한 서면결의의 성립여부는 신중하게 판단할 필요가 있습니다.
• 만약 분양자가 공정증서에 의해서 작성한 규약(안)에 규약공용부분과 규약대지에 관한 내용이 포함되어 있거나 전유부분이 처분에 따르는 대지사용권의 비율(집합건물법 제21조 제2항)이나 대지사용권이 분리처분을 가능하게 하는 내용이 포함되어 있는 경우(집합건물법 제20조 제4항)에 그러한 공정증서의 내용은 규약에 상응하는 것으로 볼 수 있습니다. 즉 분양자가 공정증서로 작성된 규약 자체가 바로 규약의 효력을 갖는 것은 아니지만, 집합건물법 제3조 제3항, 제4조 제3항, 제20조 제4항, 제21조 제2항의 공정증서로서 효력을 갖는다고 볼 수 있습니다. 집합건물법 제3조 제3항은 집합건물의 “전부 또는 부속건물을 소유하는 자”는 공정증서로 규약에 상응하는 것을 정할 수 있다고 규정하고 있기 때문입니다.