경기건축포털

【질의-11】

• 주상복합건물에서 건물 주차장 사용료, 벌과금 등의 수익의 징수 및 사용이나 건물 전체 공용부분의 관리에 관한 사항을 입주자대표회의에서 결정할 수 있는지

【답변】

• 입주자대표회의는 주상복합건물 중 공동주택 부분의 관리방법만을 결정할 수 있으므로, 주상복합건물 전체의 주차장사용료나 벌과금 등 수익의 징수 및 사용과 같이 전체 구분소유자에 관한 사항이나 건물 전체 공용부분 관리에 관한 결정권한은 원칙적으로 입주자대표회의가 아닌 집합건물 관리단에 귀속됩니다.
• 다만 관리단이나 구분소유자들은 관리에 관한 업무를 입주자대표회의에 위임할 수는 있습니다.
• 공동주택의 입주자대표회의에게 집합건물법 제18조에서 정한 채권(공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권)을 행사할 수 있는 공유자에 준하는 지위가 인정된다고 보아 공용부분에 대한 관리비 징수권이 인정될 수 있다는 취지의 판례가 있습니다(대법원 2011. 10. 13. 선고 2007다83427 판결).
• 집합건물의 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상이 공용부분 변경에 해당하는 공사에 동의한다는 내용의 서면동의서를 입주자대표회의 앞으로 제출하고 이에 따라 입주자대표회의가 업무를 처리한 경우, 집합건물의 관리단이 집합건물법 제41조 제1항에서 정한 구분소유자들의 서면동의로써 입주자대표회의에 공용부분 변경에 관한 업무를 포괄적으로 위임한 것으로 보아야 하며, 통상적으로 비용에 관한 재판상 또는 재판외 청구를 할 수 있는 권한도 함께 수여한 것으로 볼 수 있는바, 이 경우 입주자대표회의가 구분소유자들을 상대로 공용부분 변경에 관한 업무를 수행하는 과정에서 체납된 비용을 추심하기 위하여 직접 자기 이름으로 비용에 관한 재판상 청구를 하는 것은 임의적 소송신탁에 해당하여 허용된다는 취지의 판례도 있습니다(대법원 2017. 3. 16. 선고 2015다3570 판결).
• 따라서 전체 구분소유자의 의무부담 및 이익에 관한 사항이나 건물 전체 공용부분 관리에 관한 업무에 관하여, 집합건물 관리단규약이나 관리단집회의 결의 혹은 서면/전자적 결의의 방법을 통해 관리단이 입주자대표회의에 위임하여 처리하는 것은 적법합니다.
• 그러나 공동주택 입주자들만이 제정한 공동주택관리규약에서 이러한 사항을 일방적으로 규정하거나 입주자대표회의의 결의만으로 건물 전체 공용부분 관리업무를 처리하는 행위는 관리단의 권한을 침해하여 효력이 없다고 보아야 합니다.