(1) 간주규약대지
“대지” 참조
(2) 건축물대장
대장(臺帳)에는 토지대장, 임야대장, 건축물대장이 있다. 토지대장과 임야대장은 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률(공간정보관리법)에 근거규정을 두고 있으며 건축물대장은 건축법에 근거규정을 두고 있다. 건축물대장은 건축물의 소유나 이용상태를 확인하여 지방세를 부과하고 건축정책의 기본자료로 활용하기 위해서 건축물 및 그 대지에 관한 현황을 기재한 공적장부이다(건축법 제38조).
건축물대장은 시장, 군수, 구청장이 보관한다. 건축물대장에 대해서 건축법 제38조, 건축법 시행령 제25조, “건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙(이하 ‘건축물대장규칙’)”에서 정하고 있다. 건축물대장의 서식, 기재내용, 기재절차, 관리 및 등기촉탁의 절차 등에 대해서는 건축물대장규칙에서 상세하게 정하고 있다.
건축물대장에는 일반건축물대장과 집합건축물대장이 있다.
건축물대장과 등기부는 공적 장부이지만 그 역할에 있어서 차이가 있다. 건축물대장은 시장, 군수, 구청장이 보관하고 관리하지만 등기부는 법원이 보관하고 관리한다. 건축물대장에 등록된 부동산에 관한 사항은 등기부에 기재되는 부동산의 표시 및 등기명의인의 표시의 기초가 된다. 따라서 건물의 상황에 변동이 생긴 때에는 먼저 건축물대장을 변경한 후에 변경등기를 신청해야 한다. 만약에 건축물대장의 내용과 등기부에 기재된 부동산의 표시에 관한 내용이 일치하지 않는 경우에 소유자는 먼저 건축물대장의 내용에 따라 부동산의 표시변경등기를 해야 한다. 건축물대장의 내용과 일치하게 표시변경등기를 하지 않는다면 다른 등기를 신청할 수 없다. 마찬가지로 등기부에 기재된 등기명의인의 표시가 건축물대장과 다른 경우에도 변경등기를 통해서 이를 바로잡지 않으면 다른 등기를 신청할 수 없다(부동산등기법 제29조 제11호). 건물에 대해서 소유권보존등기를 하는 경우에 등기신청인은 자신이 소유자로 기재되어 있는 건축물대장등본을 첨부서류로 제출해야 한다(부동산등기법 제65조 제1호).
부동산의 현황이 아닌 권리에 관한 사항은 등기부를 기준으로 판단한다.
(3) 건축물대장변경등록
건축물대장에 등록한 사항의 변경이 발생한 경우에 소유자는 변경 후 1월 이내에 그 변경등록신청을 해야 한다. 만약 이 의무를 해태하면 관리인, 의장, 규약ㆍ의사록 또는 서류를 보관할 자는 100만원 이하의 과태료에 처할 수 있다. 아직 변경등록신청을 하지 않은 상태에서 소유자가 변경된 경우에는 새로운 소유자가 등록신청을 해야 하고(집합건물법 제58조) 만약 소유권을 취득한 후 1개월 이내에 이러한 등록신청을 하지 아니하면 역시 과태료가 부과될 수 있다(집합건물법 제66조 제3항 제8호).
1동의 건물을 표시할 사항과 공용부분의 표시에 관한 사항의 변경은 구분소유자가 단독으로 신청할 수 있다(집합건물법 제57조 제2항). 여기서 공용부분의 표시에 관한 사항이라 함은 규약공용부분을 말한다. 구조상 공용부분은 건축물대장에 별도로 기재되지 않기 때문이다.
변경신청서에는 해당 건물을 특정한 후에 변경사항을 기재하고, 그 변경을 증명하는 서류를 첨부한다. 건물의 소재, 구조, 면적의 변경 또는 부속건물을 신축한 경우에는 그 건물도면 또는 각 층의 도면도도 첨부해야 한다(집합건물법 제57조 제3항). 구분점포의 경우에는 그 용도를 다른 용도로 변경할 수 없다.
(4) 건축물대장전환신청
일반건물이 구분이나 신축에 의해서 집합건물로 된 경우에 건축물대장의 등록신청과 동일한 절차를 밟아야 한다(집합건물법 제56조 제3항). 집합건물을 건축한 경우와 마찬가지로 이 경우에도 일부 전유부분만에 대해서 건축물대장에 등록신청을 할 수는 없다. 따라서 일부의 구분소유자가 건축물대장의 등록신청을 거절하는 경우에 다른 구분소유자는 그들을 대위하여 등록신청을 할 수 있다(집합건물법 제56조 제4항). 변경 후 1개월 내에 신청을 해야 한다. 건축물대장규칙 제2조 제5호는 일반건축물대장이 집합건축물대장으로 변경되는 것을 “건축물대장의 전환”이라고 부른다. 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 건축물대장을 전환하는 경우에 집합건물이 되기 위한 요건을 갖추었는지 검토해야 한다(건축물대장규칙 제15조 제2항).
(5) 결의의 부존재와 무효
관리단 집회 결의의 부존재는 외형적으로 결의가 존재하는 것처럼 보이지만 집회의 소집절차와 결의의 성립과정에 있어서 흠결이 중대하고 명백하여 결의 자체가 존재하는 것으로 볼 수 없는 경우를 말한다. 예를 들어 집회의 소집을 위한 통지가 없었다면 소집절차에 흠결이 있으며, 결의정족수를 충족하지 못했다면 결의 성립과정에 흠결이 있으므로 결의가 부존재한다고 주장할 수 있다.
결의의 무효는 결의내용이 법령이나 규약에 위반되는 경우에 주장할 수 있다. 예를 들어 재건축의 결의가 성립하였지만 재건축을 위한 비용이나 그 비용의 분담에 관한 기준을 정하지 아니한 재건축결의는 집합건물법 제47조 제2항에 위반하는 결의이기 때문에 무효라는 주장을 할 수 있다.
결의의 부존재나 무효를 주장하는 자는 결의 부존재 확인 또는 무효 확인의 소를 제기할 수 있다. 이러한 소송은 구분소유자가 아니더라도 이해관계있는 자가 제기할 수 있다. 그리고 결의의 부존재나 무효의 확인을 구하는 소는 관리단을 상대로 제기해야 한다. 비록 소송에서 승소하였다고 하더라도, 즉 결의가 부존재하거나 무효이더라도 그러한 판결의 효력이 모든 구분소유자에게 미치는 것은 아니다.
(6) 결의취소의 소
관리단 집회의 결의가 법령에 위반되거나 절차의 흠결이 있는 경우에 결의의 부존재 또는 무효에 관한 확인의 소를 제기할 수 있지만 결의 취소의 소를 제기할 수도 있다. 결의의 무효나 부존재 확인의 소를 제기한 경우에 비록 승소하였다고 하더라도 그 효력은 소를 제기한 원고와 피고인 관리단 사이에서만 발생한다. 즉 대세적인 효력이 없다. 따라서 결의의 무효를 확인하는 소를 제기한 경우에 다른 구분소유자가 동일한 소송을 제기할 수 있다. 그러나 결의 취소의 소는 형성의 소에 해당하며, 결의가 취소되면 그 취소의 효과는 모든 구분소유자를 구속한다. 따라서 다른 구분소유자가 결의의 유효를 확인하는 소를 제기할 수 없다.
결의취소의 소는 소집절차나 결의방법이 법령이나 규약에 위반되거나 현저하게 불공정한 경우에 제기할 수 있다. 결의 내용이 법령이나 규약에 위배되는 경우도 결의 취소의 소를 제기할 수 있다.
결의의 무효와 부존재의 경우에 구분소유자가 아니더라도 이해관계있는 자가 확인의 소를 제기할 수 있다. 그러나 결의취소의 소는 구분소유자만이 제기할 수 있다. 결의취소의 소의 상대방은 관리단이 된다. 관리위원회는 관리단의 기관이기 때문에 결의취소의 당사자가 될 수 없다.
결의취소의 소를 장기간 행사할 수 있다면 관리단 집회의 결의의 효력이 불안정하게 된다. 따라서 관리단 집회의 효력이 조속히 확정될 수 있도록 관리단집회 결의 사실을 안 날로부터 6개월, 결의한 날로부터 1년 이내에 결의취소의 소를 제기해야 한다.
결의취소의 소를 제기하기 위해서는 제척기간을 준수해야 하지만, 결의취소의 소를 제기하기 위한 제척기간이 경과하더라도 관리단 집회의 결의가 선량한 풍속 기타 사회질서에 반하거나, 강행법규에 위반하는 경우에는 집회결의 무효확인의 소를 제기할 수 있다. 결의무효확인의 소의 경우에는 제척기간이 없기 때문이다. 그리고 관리단 집회에 대한 소집통지 없이 관리단 집회가 개최되고 결의가 이루어졌거나 관리단 집회에서 의결정족수를 충족하지 못한 경우에는 결의부존재 확인의 소를 제기할 수 있는데, 이 경우에도 제척기간이 없다.
(7) 경쟁입찰
관리단이 계약을 체결하는 방식에는 경쟁입찰방식과 수의계약방식이 있다. 수의계약은 상대방을 임의로 선택하여 체결하는 계약을 말한다. 경쟁입찰방식은 다수의 입찰자들 중에서 낙찰자를 선정하고 그 자와 계약을 체결하는 방식을 말한다. 경쟁입찰방식은 다시 일반경쟁입찰, 제한경쟁입찰, 지명경쟁입찰의 세 가지 방식으로 구분해 볼 수 있다. 제한경쟁입찰은 입찰참가자의 자격을 사전에 제한하는 방식이다. 지명경쟁입찰은 다수의 입찰참가자를 지정하여 입찰에 참가하도록 하는 방식이다. 일반경쟁입찰은 제한경쟁입찰과 지명경쟁입찰을 제외한 경쟁입찰방식에 해당한다.
(8) 공동의 이익
공동의 이익은 구분소유권을 통해서 얻고자 하는 구분소유자들의 공통의 이익을 의미한다. 공동의 이익은 집합건물의 용도와 규모에 따라서 달리 판단해야 한다. 주거용 집합건물은 쾌적한 주거생활이 공동의 이익이 되지만, 상업용 집합건물에서는 영리활동이 공동의 이익이 된다.
구분소유자는 건물의 보존에 해로운 행위를 하거나 건물의 관리 및 사용에 있어서 구분소유자의 공동의 이익에 반하는 행위를 해서는 안 된다(집합건물법 제5조 제1항). 공동의 이익을 위해서 구분소유권과 공용부분의 지분권이 제한될 수밖에 없다.
만약 구분소유자가 건물의 보존에 해로운 행위 기타 건물의 관리 및 사용에 관하여 구분소유자의 공동의 이익에 반하는 행위를 하거나 그렇게 할 우려가 있다면 행위를 정지하거나 그 행위의 결과를 제거하거나 그 행위의 예방에 필요한 조치를 취할 것을 청구할 수 있다(집합건물법 제43조 제1항).
구분소유자가 건물의 보존에 해로운 행위를 하거나 공동의 이익에 반하는 행위를 하는 경우에 그로 인해서 공동생활상의 장해가 현저하고, 그 장해를 제거하여 공용부분의 이용의 확보나 공동생활의 유지를 도모함이 매우 곤란한 때에는 관리인 또는 관리단집회의 결의로 지정된 구분소유자는 소(訴)로써 당해 구분소유자에 대해서 전유부분의 사용금지를 청구할 수 있다(집합건물법 제44조 제1항). 청구의 상대방은 건물의 보존에 해로운 행위를 하거나 공동의 이익에 반하는 행위를 한 구분소유자이다. 임차인이 이러한 행위를 한 경우에는 임대차계약을 해지하고 전유부분의 인도를 청구할 수 있다(집합건물법 제46조 제2항). 관리인이나 관리단 집회에서 선출된 구분소유자가 전유부분을 인도받은 때에는 지체없이 이를 구분소유자에게 인도하여야 한다(집합건물법 제46조 제3항).
구분소유자가 제5조 제1항이나 제2항에 위반하였거나, 규약에서 정한 의무에 현저히 위반한 결과 공동생활의 유지가 매우 곤란하게 된 때에는 관리인 또는 관리단집회의 의결에 의하여 지정된 구분소유자는 당해 구분소유자의 전유부분 및 대지사용권의 경매를 명할 것을 법원에 청구할 수 있다(집합건물법 제45조 제1항). 만약 경매를 명하는 재판이 확정되면 그 청구를 한 자는 6개월 이내에 경매를 신청할 수 있다. 만약 6개월이 경과하게 되면 경매를 청구할 수 없게 된다(집합건물법 제45조 제4항).
경매를 청구하기 위해서는 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 찬성이 있어야 한다(집합건물법 제45조 제2항). 그리고 경매를 청구하기 전에는 반드시 당해 구분소유자에게 변명의 기회를 주어야 한다(집합건물법 제45조 제3항). 이 경매절차에서 당해 구분소유자는 매수인이 될 수 없다(집합건물법 제45조 제5항).
(9) 공동주택
주택법 제2조 제3호에서는 건축물의 벽ㆍ복도ㆍ계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 공동주택으로 정의하고 있다. 주택법 시행령 제3조는 공동주택의 종류와 범위를 규정하고 있는데, 아파트, 연립주택, 다세대주택이 공동주택에 해당한다. 공동주택관리법 제2조는 주상복합아파트를 공동주택에 추가하고 있다. 도시지역에 건설되는 원룸형 주택, 단지형 연립주택, 단지형 다세대주택은 도시형 생활주택이라고 부른다.
공동주택의 관리에 대해서는 공동주택관리법이 적용된다. 그러나 공동주택관리법의 대부분 규정은 의무관리대상공동주택에 대해서만 적용되며, 그 밖의 공동주택의 관리에 대해서는 집합건물법이 적용된다. 의무관리대상 공동주택의 관리에 있어서 공동주택관리법이 우선적용되지만, 구분소유자의 기본적인 권리를 침해하지 않는 범위에서 공동주택관리법이 적용된다.
(10) 공용부분
공용부분이란 전유부분 외의 건물부분, 전유부분에 속하지 아니하는 건물의 부속물 및 집합건물법 제3조제2항 및 제3항에 따라 공용부분으로 된 부속의 건물을 말한다(집합건물법 제2조 제4호). 부속물은 건물에 부착된 물건을 말한다. 부속물은 건물에 부합되어 건물의 일부가 되는 경우도 있고 건물에 부합되지 않은 경우도 있다.
집합건물법 제3조 제2항과 제3항은 구조상 독립성을 갖춘 건물부분을 규약이나 공정증서에 의해서 공용부분으로 정할 수 있음을 규정하고 있다. 이러한 공용부분을 규약공용부분이라고 한다. 구조상으로 여러 구분소유자가 이용할 수밖에 없는 건물부분이나 부속물 또는 부속의 건물은 구조상 공용부분, 당연공용부분, 법정공용부분이라고 한다.
