(21) 관리위원회 위원장
관리위원회에는 위원장 1명을 둔다(집합건물법 시행령 제7조 제3항). 관리위원회 위원장은 관리위원회를 소집하고 관리위원회 회의의 의장이 된다. 집합건물법에서는 위원장의 자격에 대해서는 별도의 규정을 두고 있지 않다. 그러나 관리위원만이 위원장이 될 수 있기 때문에 관리위원의 자격을 상실하게 되면 위원장의 자격도 상실하게 된다.
관리인이 관리위원회 위원장을 겸직할 수 있는지 여부가 문제된다. 집합건물법은 관리인은 관리위원을 겸직할 수 없다고 규정하고 있다. 그러나 규약의 정함이 있는 경우에는 관리인이 관리위원을 겸직할 수 있으며 이 경우에 관리인이 관리위원회 위원장을 겸직할 수 있다.
관리인이 관리위원회 위원장을 겸직하게 되면, 관리인이 업무를 효율적으로 수행할 수 있다. 관리인이 필요에 따라서 관리위원회를 소집할 수 있으며, 관리업무 수행에 관해서 관리위원들을 충분히 설득할 수 있기 때문이다. 즉 관리위원회의 집행의사를 결정하는 기능이 원활하게 된다. 따라서 관리위원회가 집행기관의 성격을 갖는다면 관리인이 관리위원회 위원장을 겸직하는 것이 자연스럽다. 하지만 관리인이 관리위원회의 위원장이 되면 관리위원회가 관리인을 감독하는 기능은 약하게 될 수밖에 없다. 관리인과 관리위원회 위원장을 별도로 선출하게 되면 그 반대의 현상이 발생하게 된다. 즉 관리위원회가 관리인을 감독하는 기능은 강화되지만 그로 인해서 관리인과 관리위원회가 대립하는 경우에는 관리업무의 수행이 비효율적이 될 수밖에 없다. 관리위원회가 대의원회와 같은 성격을 갖는 경우에는 관리인과 관리위원회 위원장을 별도로 선출하는 것이 자연스럽다.
관리인이 어떻게 선출되는가 하는 점도 겸직여부를 결정하는 기준이 된다. 만약 관리인을 관리단 집회에서 선출하지 않고 관리위원에서 호선하고, 관리위원회 위원장도 관리위원들이 호선하도록 규약에서 정하고 있다면, 관리인과 관리위원회 위원장을 별도로 선출하는 것은 비효율적이다. 따라서 관리위원회에서 관리인과 위원장을 호선하는 경우에는 동일인이 겸직하는 것이 바람직하다. 하지만 관리인을 관리단 집회에서 직접 선출하거나, 관리위원회에서 선출하더라도 관리위원이 아닌 제3자를 선출한 경우에는 관리위원회 위원장을 별도로 선출하는 것이 바람직하다.
(22) 관리비
관리비는 관리를 위한 비용을 의미하며, 관리비는 전유부분 관리비와 공용부분 관리비로 구분해 볼 수 있다. 통상적으로 관리비는 공용부분 관리비를 의미하고 전유부분 관리비는 사용료라고 부른다. 그러나 공용부분의 전기료와 같은 비용은 사용료에 포함된다.
집합건물법은 관리에 관한 비용의 내용에 대해서 규정을 하고 있지 않지만, 공동주택관리법은 관리비의 내용을 상세하게 규정하고 있다. 관리비의 항목을 법정화하고 있다는 점은 입주자대표회의가 각 항목에 따른 금원 이외의 금원을 구분소유자로부터 징수할 수 없으며, 다른 항목으로 관리비를 지출할 수 없다는 것을 의미한다. 그리고 회계처리는 각 항목별로 이루어져야 한다. 공동주택관리법시행령은 관리비의 항목을 법정화하고 있다(공동주택관리법 시행령 제23조 제1항 관련 [별표 2] 참조). 유통산업발전법 시행령에서도 대규모점포관리자가 징수할 수 있는 관리비 항목에 대해서 규정하고 있다(유통산업발전법 시행령 제7조의3 관련 [별표 3의3] 참조). 집합건물의 경우에는 관리비 항목에 대해서 별도로 규정을 두고 있지 않으므로 아래의 항목을 참고하여 규약으로 관리비 항목을 정하면 된다.
(23) 관리비예치금
관리비는 지출원인이 발생한 후에 사후적으로 징수하게 된다. 따라서 관리비 납부가 이루어지기 전이라도 관리에 관한 비용을 제3자에게 지급하기 위해서 자금이 필요한데, 이러한 자금을 위해서 징수하는 금원을 관리비예치금이라고 한다. 관리비예치금은 선수관리비라고도 부른다. 관리비예치금은 구분소유자로부터 징수해야 하며 임차인은 관리비예치금을 납부해야 할 의무가 없다. 만약 임차인이 구분소유자를 대신하여 임차인이 관리비예치금을 납부하였다면 임차인은 구분소유자에게 납부한 관리비예치금에 해당하는 금액을 반환을 청구할 수 있다.
관리비예치금은 관리단의 자산이며, 관리단이 해산하는 경우에는 해산 당시의 구분소유자들에게 분배되어야 한다. 따라서 구분소유권을 양도한 경우에 양수인은 양도인에게 관리비예치금을 지급해야 한다. 물론 관리단이 양도인에게 관리비예치금을 지급하였다면 새로운 소유자로부터 다시 관리비예치금을 징수할 수도 있다. 관리비예치금은 관리비에 관한 준비비의 성격도 갖고 있으며, 규약의 정함이 있다면 구분소유자에게 관리비예치금을 반환해야 할 때 체납된 관리비를 공제할 수도 있으므로 관리비에 대한 보증금의 성격도 갖고 있다.
(24) 관리인
관리인은 관리단을 대표하고 관리단의 사무를 집행하는 자를 말한다(제24조 제1항). 관리인이라는 말은 사전적으로 타인의 재산을 관리하는 자를 의미하기 때문에 실제로 관리업무를 담당하는 관리단의 피용자나 관리사무소장을 관리인이라고 부르는 경우가 있다. 그러나 관리인은 구분소유자로 구성된 관리단이라는 단체의 대표자라는 점에서 단순히 타인의 물건을 관리하는 자는 아니다. 관리인의 사전적 의미를 고려하여 관리인이라는 표현보다는 “관리대표자”, “관리단장” 등으로 부르는 경우가 많다.
(25) 관리인의 보고의무
구분소유자가 집합건물의 관리에 참여하여 구분소유자들의 이익에 부합하게 건물의 관리가 이루어지기 위해서는 관리단의 업무에 관한 정보가 투명하게 구분소유자들에게 제공되어야 한다. 특히 관리비의 부과기준과 명세 및 관리비의 지출명세에 관한 정보가 제공되어 구분소유자들이 자신이 지불하는 관리비가 적절하게 징수되고 지출되고 있는지 알 수 있어야 관리가 투명하고 공정하게 이루어질 수 있다. 집합건물법 제26조는 관리단의 업무에 관한 정보가 구분소유자들에게 투명하게 제공될 수 있도록 관리인의 보고의무에 대해서 규정하고 있다.
구분소유자에게 보고해야 하는 내용에 대해서는 집합건물법 시행령 제6조에서 규정하고 있다.
관리인은 정기관리단집회에서 관리단이 수행한 사무의 주요 내용과 예산ㆍ결산 내역을 보고하여야 한다.
관리인은 정기 또는 임시 관리단집회에서 다음과 같은 사항을 보고해야 한다.
- 관리단의 사무 집행을 위한 분담금액과 비용의 산정방법, 징수ㆍ지출ㆍ적립내역에 관한 사항
- 관리단이 얻은 수입 및 그 사용 내역에 관한 사항
- 관리위탁계약 등 관리단이 체결하는 계약의 당사자 선정과정 및 계약조건에 관한 사항
- 규약 및 규약에 기초하여 만든 규정의 설정ㆍ변경ㆍ폐지에 관한 사항
- 관리단 임직원의 변동에 관한 사항
- 건물의 대지, 공용부분 및 부속시설의 보존ㆍ관리ㆍ변경에 관한 사항
- 관리단을 대표한 재판상 행위에 관한 사항
- 그 밖에 규약, 규약에 기초하여 만든 규정이나 관리단집회의 결의에서 정하는 사항
관리인은 관리단 집회와 상관없이 매월 부과되는 관리비의 액수와 산정방법을 서면으로 구분소유자에게 알려주어야 한다. 통상적으로 관리비 고지서의 형태로 이러한 보고가 이루어진다.
(26) 관리인의 임기
집합건물법 제25조 제2항은 관리인의 임기를 2년으로 제한하고 있다. 관리인의 임기를 2년으로 제한하는 것은 중요한 의미를 갖는다. 대의제 아래에서 임기제는 대의기관의 민주적 정당성을 갱신하는 계기가 되며 선거를 통해서 대의기관을 통제할 수 있도록 한다. 즉 새로운 정치세력에게 정당성을 부여하는 것은 기존의 정치세력에 대한 선거권자의 심판을 의미한다. 관리인도 집합건물의 구분소유자를 대신해서 집합건물의 관리에 관한 업무를 수행하는 구분소유자의 대의기관이라고 볼 수 있다. 관리인이 구분소유자의 의사와 이익을 대변하고 민주적 정당성을 갖추기 위해서 관리인의 임기제는 필수적이다. 구분소유자들은 관리인의 선출을 통해서 기존의 관리인을 재신임할 수도 있고, 불신임할 수도 있으며 관리인을 통제할 수 있게 된다.
실제로 규모가 큰 집합건물의 경우에 최초 관리단 집회에서 관리인이 선임된 경우에 규약에서 임기를 명확히 하지 않았다면 관리인이 계속해서 관리를 하게 되는 경우가 종종 발생한다. 이러한 경우에 관리인의 업무수행이 부적절하더라도 관리단 집회가 개최되기 어렵다면 관리인을 해임할 수 없다. 해임되기 어려운 사정이 존재한다면 결국 관리인은 구분소유자들을 위해서 봉사하는 대표자가 아니라 구분소유자 위에 군림하는 대표자가 된다. 관리인의 임기에 관한 집합건물법 제24조 제2항은 관리단 집회의 결의를 통하여 구분소유자들이 주기적으로 관리인을 선출하도록 함으로써 구분소유자들의 관리에 대한 참여를 유도하고 관리인을 통제할 수 있도록 한다는 의미를 담고 있다.
집합건물법은 관리인의 임기를 2년으로 제한하고 있지만, 관리인의 연임이나 중임을 제한하고 있지 않다. 따라서 임기가 만료되었더라도 다시 관리인으로 선출될 수 있고, 관리인의 임기가 종료하고 시간이 흐른 후에도 다시 관리인으로 선출될 수 있다. 집합건물법은 소규모 집합건물에 있어서 관리인의 선출이 어려울 수 있다는 점과 관리인의 경험과 전문지식을 활용하기 위해서 별도로 관리인의 연임이나 중임을 제한하고 있지 않다. 집합건물법은 연임이나 중임을 제한하고 있지 않지만 규약으로 제한하는 것은 가능하다.
임기가 만료하면 관리인은 관리권한은 소멸하게 된다. 그러나 급박한 사정이 있거나 기존의 관리인이 계속해서 관리업무를 수행하는 것이 부적당한 경우가 아니라면 새로운 관리인이 선임될 때가지 기존의 관리인은 급박한 사정을 해소하기 위한 범위 내에서 직무를 계속 수행할 수 있다.
(27) 관리인의 해임청구
관리인이 부정한 행위를 하거나 직무를 수행하기 적합하지 않은 경우에 각 구분소유자는 법원에 관리인의 해임을 청구할 수 있다(집합건물법 제24조 제5항). 법원에 해임을 청구하는 경우에 관리단과 관리인을 모두 피고로 해야 한다(고유필수적 공동소송). 부정한 행위나 직무를 수행하기 적합하지 않은 사정에 관해서 집합건물 표준관리규약 제52조는 다음과 같이 규정하고 있다.
- 고의 또는 중대한 과실로 관리대상물을 멸실ㆍ훼손하여 구분소유자 등에게 손해를 가한 경우
- 관리비, 수선적립금 등 관리단의 수입을 횡령한 경우
- 위탁관리회사 등의 선정 과정에서 입찰정보를 누설하는 등 입찰의 공정을 훼손하거나 금품을 수수한 경우
- 그 밖에 관리인에게 부정한 행위나 직무를 수행하기에 적합하지 아니한 사정이 있는 경우
(28) 관리자
일본의 구분소유법은 관리자라는 표현을 사용하는데, 우리법의 관리인과 동일한 개념이다.
산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률(산업집적법)에서는 지식산업센터를 관리하는 집합건물 관리단을 “관리자”라고 부른다(산업집적법 제28조의6 제4항).
건축물관리법 제2조제3호는 관리자라는 용어를 사용한다. “관리자”는 관련된 법에 의해서 건축물의 관리자로 규정된 자 또는 해당 건축물의 소유자를 말한다. 이 경우 해당 건축물의 소유자와의 관리계약 등에 따라 건축물의 관리책임을 진 자도 관리자로 본다.
산업집적법도 관리자라는 용어를 사용한다. 산업집적법 제28조의6제4항은 지식산업센터를 관리하는 자를 관리자라고 부른다.
(29) 관리주체
공동주택관리법에서 말하는 관리주체는 위탁관리업체, 자치관리기구의 관리사무소장, 입주자대표회의가 구성되기 전에 관리의무를 부담하는 사업주체를 말한다. 관리주체는 “주체”가 주는 어감으로 인해서 공동주택의 관리에 관하여 최종적으로 권리와 의무를 부담하는 자라는 의미로 사용되기도 한다. 그러나 공동주택관리법에서 말하는 관리주체는 입주자대표회의와 위탁관리계약을 체결한 주택관리업자 또는 차지관리의 경우에 입주자대표회의가 고용한 관리사무소장을 말하기 때문에 실무적으로 관리업무에 종사하는 자를 의미한다.
(30) 구분건물
집합건물이라는 표현 이외에도 구분건물이라는 표현이 사용되기도 한다. 집합건물이 구분소유되어 있는 1동의 건물을 의미하는 것이라면 구분건물은 1동의 건물의 구분된 각각의 전유부분을 의미한다. 즉 구분건물로 이루어진 건물을 집합건물이라고 할 수 있다. 구분건물이 모여서 집합건물이 되기 때문에 집합건물과 구분건물이 혼용되어 사용되기도 한다. 집합건물법에서는 집합건물이라는 용어를 법명으로 사용하고 있지만 실제로 법규정 속에서는 집합건물이라는 용어를 사용하고 있지 않으며 오히려 구분건물이라는 용어를 사용한다. 예를 들어 건축물대장에 대해서 규정하고 있는 제3장의 제목은 “구분건물의 건축물대장”이다. 부동산등기법도 건물의 표시에 관한 등기에 대한 제40조부터 제47조에서 구분건물이라는 용어를 사용하고 있다. 그 밖에도 “부동산실권리자명의등기에관한법률시행령”이나 “조세특례제한법시행령”에서도 구분건물이라는 용어를 사용하고 있다. 판례는 구분건물과 집합건물이라는 표현을 함께 사용하고 있다. 일본에서는 집합건물을 구분건물이라고 부르며 구분건물에 대해서는 “건물의 구분소유등에 관한 법률(建物の区分所有等に関する法律)”이 적용된다.
