(31) 구분소유권
구분소유권은 전유부분이 될 수 있는 구조상ㆍ이용상 독립성이 있는 건물부분에 대한 소유권을 말한다. 다만 구조상ㆍ이용상 독립성이 있더라도 규약으로 이를 공용부분으로 정할 수도 있고, 구분소유자가 전유부분 전부를 소유하는 경우에는 공정증서에 의해서 공용부분으로 할 수 있다(집합건물법 제3조 제2항, 제3항). 공용부분으로 정해지면 구조상ㆍ이용상 독립성이 있더라도 구분소유권이 성립하지 않는다.
(32) 구분소유자
구분소유권을 원시취득하거나 법률의 규정에 의해서 구분소유권을 취득하는 경우에는 등기가 없더라도 구분소유자가 될 수 있지만, 법률행위에 의해서 구분소유권을 취득하는 경우에는 등기가 필요하다.
(33) 구분점포
집합건물법 제1조의2는 구조상 독립성이 없는 경우에도 구분소유권이 인정될 가능성을 열어두고 있다. 이용상의 독립성만으로 구분소유권이 인정될 수 있는 건물부분을 “구분점포”라고 한다.
모든 경우에 구분점포가 인정되는 것은 아니고 해당 건물이 판매시설이거나 운수시설이어야 한다(법 제1조의2 제1항 제1호). 운수시설은 여객자동차터미널, 철도시설, 공항시설, 항만시설을 말한다. 기차역이나 터미널의 매점도 구분소유권을 인정할 필요가 있기 때문에 법 제1조의2 제1항 제1호는 판매시설 뿐만 아니라 운수시설도 포함하고 있다.
이용상의 독립성이 있다면 구분점포로 인정될 수 있지만, 구분소유권의 목적이 되기 위해서는 여전히 해당 전유부분의 물적 범위가 명확히 표시될 필요가 있다. 따라서 구분점포가 되기 위해서는 견고한 재료로 만들어진 경계표지와 건물번호표지를 설치해야 한다(법 제1조의2 제1항 제3호, 제4호 및 시행령 제2조, 제3조).
(34) 구조상 독립성
구조상 독립성은 구분소유권이 성립하기 위한 요건의 하나이다. 구분소유권이 성립하기 위해서는 해당 건물부분이 구조상 독립성과 이용상 독립성을 갖고 있어야 하며, 하나의 건물을 집합건물로 만든다는 구분행위가 필요하다.
구조상의 독립성이란 해당 건물부분이 경계벽과 바닥, 천장에 의해서 다른 건물부분과 분리되어 있다는 것을 의미한다. 경계벽, 바닥, 천장은 견고한 재질에 의해서 만들어져야 하며, 쉽게 제거나 변경이 가능하다면 구조상 독립성이 인정되지 않을 수도 있다. 그러나 전유부분이 경계벽에 의해서 반드시 사방이 막혀 있어야 구조상의 독립성이 인정되는 것은 아니다. 전유부분의 한 면에 경계벽이 없더라도 전유부분을 특정할 수 있다면 구조상 독립성을 인정할 수 있다. 구조상의 독립성은 구분소유권의 물적 지배의 범위를 명확히 할 필요성 때문에 요구된다.
(35) 구분소유자의 수인의무
구분소유자는 전유부분이나 공용부분의 보존, 개량을 위해서 필요한 범위 내에서 다른 구분소유자의 전유부분이나 자기의 공유에 속하지 않는 공용부분의 사용을 청구할 수 있다(집합건물법 제5조 제3항 전단). 이 경우 다른 구분소유자는 이를 수인(受忍)해야 한다. 그러나 그 사용은 타인의 생활을 방해하지 않도록 최소한도에서 이루어져야 하며 타인에게 손해를 주었을 경우에는 그 손해를 보상해야 한다(집합건물법 제5조 제3항 후단).
사용을 청구하는 경우에 구분소유자나 공용부분의 공유자는 이를 승낙해야 한다. 만약 승낙하지 않는다면 이를 이용하고자 하는 구분소유자는 민법 제389조 제2항에 의해서 승낙에 갈음하는 판결을 얻은 후에 사용할 수 있다. 집합건물법 제5조의 규정은 민법상 인지사용청구권에 상응하는 규정이다(민법 제216조).
(36) 구분행위
건물을 구분하여 소유한다는 소유자의 의사를 외부에 표시하는 법률행위를 구분행위라고 부른다. 한 동의 건물이 집합건물로 되기 위해서는 반드시 구분행위가 필요하며, 구분행위없이 법률의 규정에 의해서 집합건물로 되는 경우는 없다. 구분행위는 법률행위 중에서도 물권행위에 해당한다. 구분행위는 자신이 소유하고 있는 건물을 여러 개의 물건으로 분할하는 것이기 때문에 물권행위 중에서도 상대방없는 단독행위(물권적 단독행위)에 해당한다.
구분행위가 있고, 해당 건물부분이 구조상/이용상 독립성을 갖고 있다면 구분소유권이 성립할 수 있다.
(37) 권리능력없는 사단
권리능력없는 사단은 단체의 실질은 갖추었지만 주무관청의 허가를 받지 않았거나 법인 등기를 하지 않았기 때문에 권리능력을 취득하지 못한 단체를 말한다. 집합건물 관리단도 권리능력없는 사단에 해당한다.
집합건물법은 구분소유자가 10인 이상인 경우에 관리인을 선임하도록 규정하고 있다(집합건물법 제24조 제1항). 대부분의 관리단은 규약이라는 관리단의 근본규칙을 갖고 있다. 그리고 비록 관리단의 규약이 제정되지 않았더라도 집합건물 관리단에 대해서는 집합건물법이 적용되기 때문에 규약이 없더라도 관리단의 근본규칙이 존재하는 것으로 볼 수 있다. 그렇다면 관리인이 선임된 경우에 집합건물 관리단은 비법인사단에 해당한다고 볼 수 있다. 따라서 집합건물과 관련된 분쟁에서 관리단은 소송의 당사자가 될 수 있다.
그러나 집합건물 관리단을 획일적으로 비법인사단으로 볼 수는 없다. 어떠한 단체가 비법인사단으로 인정되는가 여부는 규약을 갖고 있는가, 의사결정기관과 집행기관인 대표자를 두는 등의 조직을 갖추고 있는가, 기관의 의결방법이나 업무집행방법이 다수결의 원칙에 의해서 행해지는가 등을 기준으로 판단해야 한다. 이러한 점을 고려한다면 관리인이 선임되지도 않고 규약이 작성되지 않은 소규모집합건물에서 구분소유자로 구성된 관리단은 법인의 실체를 갖추고 있지 않기 때문에 이를 비법인사단으로 보기는 어렵다.
예를 들어 5개의 전유부분으로 이루어진 관리단의 경우에는 관리단 집회를 통해서 관리인이 선임되지도 않고 규약이 작성되지 않는다. 이러한 관리단을 비법인사단으로 볼 수는 없다. 이러한 관리단은 단체로서의 실체를 갖추지 못하였기 때문에 소송상의 원고나 피고가 될 수 없으며, 독자적인 사회적 활동을 할 수도 없다. 이와 같이 관리단이 단체의 실체를 갖추지 않은 경우에 그러한 관리단은 조합체라고 보아야 하며 관리단이 비법인 사단임을 전제로 하는 집회에 관한 규정이나 관리단 채무에 대한 구분소유자의 책임에 관한 집합건물법의 규정들은 관리단에 적용되지 않는다고 보아야 한다.
(38) 규약
관리단은 집합건물을 관리하는 구분소유자로 구성된 단체이다. 따라서 단체로서 활동하기 위해서는 근본규칙이 필요하다. 관리단의 규약은 이러한 근본규칙이며 관리단이라는 단체의 자치법규에 해당한다. 관리단 규약은 사단법인의 정관과 동일한 역할을 한다. 다만 사단법인의 경우에는 법인의 근본규칙을 만드는 정관작성이 곧 단체의 설립행위에 해당하기 때문에 규약이 없다면 사단으로 인정될 수 없다. 그러나 집합건물 관리단은 집합건물법에 의해서 당연히 설립되는 단체이기 때문에 관리단의 성립을 위해서 규약이 반드시 작성되어야 하는 것은 아니다.
(39) 규약공용부분
집합건물의 일부가 구조상 독립성이 있기 때문에 전유부분이 될 수 있다고 하더라도, 건물의 구분소유자들은 이 건물부분을 규약에 의해서 공용부분으로 만들 수 있다. 예를 들어, 집합건물의 구분소유자들이 전유부분이 될 수 있는 건물부분을 창고나 집회장소로 사용하기로 결정한 경우가 그러하다. 전유부분으로 될 수 있는 건물부분이 규약에 의해서 공용부분이 되었다는 의미에서 이러한 공용부분을 “규약공용부분”이라고 한다.
집합건물의 소유자가 1인인 경우에는 규약을 제정할 수 없으므로 소유자가 공정증서에 의해서 구조상 독립성이 있는 건물부분을 공용부분으로 만들 수 있다(집합건물법 제3조 제3항).
비록 집합건물의 일부는 아니지만, 부속건물의 경우에도 구분소유자들이 공동으로 사용하고자 한다면 이를 규약에 의해서 공용부분으로 만들 수 있다.
규약공용부분이 되기 위해서는 먼저 전유부분으로 등기가 이루어진 이후에 표제부에 규약에 의해서 공용부분이 되었음을 기재해야 하고 갑구와 을구의 사항란은 말소한다(부동산등기규칙 제104조 제3항).
규약공용부분은 다시 이를 전유부분으로 만들 수 있다. 이를 위해서는 관리단 집회의 결의를 통하여 규약을 변경해야 하고, 표제부에 기재된 공용부분인 취지의 등기를 말소해야 한다(부동산등기규칙 제104조 제5항). 말소등기를 신청하기 위해서는 규약폐지의결서를 첨부해야 한다. 규약공용부분에서 전유부분으로 변경되면 공용부분의 소유권을 취득한 자는 갑구란에 보존등기를 해야 한다(부동산등기법 제47조 제2항). 원칙적으로 새로운 소유자는 구분소유자 전원으로부터 전유부분에 대한 소유권을 이전받는 것이지만, 절차의 간략화를 위해서 보존등기를 하도록 한 것이다.
(40) 근린생활시설
주택가와 인접하여 주민들의 생활에 편리를 주기 위한 소매점, 병원, 학원, 서점, 음식점 등의 시설을 말한다. 근린생활시설은 규모에 따라 제1종과 제2종으로 구분된다. 근린생활시설에 해당하는 집합건물의 관리에 대해서는 집합건물법이 적용된다.
