(7) 대리인
집합건물법은 의결권 행사에 있어서 대리인에 의한 방법에 관한 규정을 두고 있다. 구분소유자를 대리하여 의결권을 행사하려는 대리인은 대리권을 증명하는 서면을 제출하여야 한다(집합건물법 시행령 제15조 제1항). 2013년 개정된 집합건물법이 시행되기 이전에는 현행 집합건물법 시행령 제15조 제1항과 같은 규정이 없었으므로 대리권의 수여가 묵시적으로도 이루어질 수 있었다. 그러나 이제는 집합건물법 시행령 제15조 제1항에 의해서 대리권의 수여가 서면에 의해서 증명되어야 하기 때문에 묵시적으로 대리권을 수여할 수 없다.
임차인이 의결권을 행사할 수 있는 경우에 임차인은 구분소유자의 대리인으로 의결권을 행사하는 것이 아니기 때문에 대리권을 증명하는 서면을 제출할 필요는 없고, 자신이 임차인임을 증명하는 서면을 제출하면 된다.
대리인 1인이 수인의 구분소유자를 대리하는 경우에 구분소유자의 과반수 또는 의결권의 과반수 이상을 대리할 수 없다(집합건물법 시행령 제15조 제2항). 이 규정은 관리인이나 특정한 구분소유자가 다수의 구분소유자로부터 대리권을 수여받아 사실상 1인의 의사(意思)에 의해서 관리단 집회의 결의가 이루어지는 현상을 방지하기 위한 목적을 갖고 있다.
예를 들어 관리단 집회의 소집 통지서를 발송하면서 관리인에게 의결권을 위임한다는 내용의 위임장을 동봉하여 발송하는 경우가 있다. 관리단 집회에 참석할 수 없는 구분소유자는 별도로 대리인을 선임하는 수고를 하는 대신에 관리인에게 의결권을 위임하게 된다. 만약 관리인이 많은 구분소유자를 대리하여 의결권을 행사하게 되면 사실상 관리인의 개인의 의사에 의해서 관리에 관한 사항이 정해질 수 있다. 따라서 구분소유자의 과반수 또는 의결권의 과반수 이상을 특정인이 대리할 수는 없도록 할 필요가 있다. 집합건물법 시행령 제15조 제2항이 특정인의 일방적인 의사에 의해서 관리단 집회의 결의가 이루어지는 것을 방지하는 규정임을 고려한다면 대리권의 제한을 좀 더 엄격하게 규약에서 정할 수 있다. 예를 들어 특정한 구분소유자 또는 대리인이 전체 구분소유자의 1/4 또는 의결권의 1/4을 초과하여 대리하지 못하도록 규약에서 정할 수 있을 것이다.
대리인 1인이 구분소유자의 과반수 또는 의결권의 과반수를 대리한 경우에는 결의취소사유가 존재하는 것이다. 따라서 구분소유자들은 결의 취소의 소를 제기할 수 있다.
의결권의 위임을 위한 위임장 양식에 대해서는 【관리가이드 제8호】 참조.
(8) 대지
집합건물법 제2조 제5호에 따르면 “건물의 대지”라 함은 “전유부분이 속하는 1동의 건물이 소재하는 토지 및 제4조의 규정에 의하여 대지로 된 토지를 말한다”고 규정하고 있다. 즉 집합건물법에서 말하는 “건물의 대지”는 건물이 소재하는 토지와 그 밖의 통로, 주차장, 정원, 부속건물의 대지 등을 말한다. 건물이 소재하는 한 필지의 토지는 당연히 “건물의 대지”로 된다. 하지만 그 밖의 통로, 도로, 주차장, 정원, 부속건물의 대지 등은 그 토지를 대지로 한다는 규약이 있어야 “건물의 대지”가 되며, 이를 “규약상 대지”라고 한다. 즉 공용부분이 구조상 공용부분과 규약공용부분으로 나누어지듯이 “건물의 대지”도 당연대지와 규약대지로 나누어진다.
당연대지였던 토지가 건물의 일부멸실이나 분필에 의해서 당연건물대지로 인정받지 못할 수 있다. 집합건물법 제4조 제3항은 이 경우에 당연대지였던 대지를 규약상의 대지로 간주하고 있다. 만약 집합건물법 제4조 제3항이 없다면 당해 대지는 집합건물이 존재하지 않기 때문에 당연대지가 될 수 없으며, 규약이 없기 때문에 규약상 대지로 인정받을 수도 없다. 따라서 구분소유자가 당해 대지에 대해서 갖고 있는 권리는 대지사용권으로 인정되지 않아서 분리처분이 허용될 수 있다. 그러나 건물이 멸실되었더라도 복구될 수 있으며, 분필이 되었다고 해서 당연히 분리처분이 허용되어야 하는 것은 아니기 때문에 집합건물법 제4조 제3항은 당연대지의 요건을 갖추지 못한 토지를 규약대지와 동일하게 취급하여 분리처분되는 결과를 방지하고 있다.
(9) 대지권
대지권은 구분건물의 소유자가 전유부분을 소유하기 위해서 갖고 있는 대지사용권 중에서 전유부분과 분리하여 처분할 수 없는 권리를 말한다(부동산등기법 제40조 제3항). 대지권이라는 용어는 집합건물법에서는 사용되지 않으며 부동산등기법의 용어이다. 즉 대지사용권 중에서 전유부분과 분리하여 처분할 수 없는 권리를 등기하기 위해서 사용되는 개념이다. 따라서 대지권은 대지사용권보다 좁은 개념이다. 즉 대지사용권 중에서 규약이나 공정증서에 의해서 전유부분과 분리해서 처분할 수 있다면(집합건물법 제20조 제2항 단서, 제4항) 그러한 대지사용권은 대지권이 될 수 없다.
대지권이 대지사용권보다 좁은 개념이지만 구분소유자가 대지사용권을 갖고 있으며 분리처분을 허용하는 규약이나 공정증서를 제시할 수 없다면 대지사용권은 곧 대지권이라고 볼 수 있다. 실질적으로 집합건물의 보존등기 신청시에 대지사용권이 있다면 분리처분을 허용하는 규약이나 공정증서를 제시하지 못하는 이상 반드시 보존등기를 신청할 때에 대지권에 관한 사항을 기재해야 한다(등기선례 제2-219호). 만약 대지권에 관한 사항을 기재하지 않고 분리처분을 가능하게 하는 규약이나 공정증서를 제시하지 않는다면 그러한 등기신청은 각하된다. 구분소유자들이 대지에 대해서 권리를 갖고 있지 않다면 대지사용권이 없는 것이므로, 이 경우에는 대지권에 대한 사항을 기재하지 않아도 집합건물에 대한 보존등기를 신청할 수 있다.
대지권은 대지사용권의 종류에 따라서 “소유권대지권”, “임차권대지권”, “지상권대지권”으로 부른다.
(10) 대지권등기
대지사용권이 소유권인 경우에 구분소유자들은 그 대지를 공유하게 될 것이며 토지등기부에는 공유자로 등기된다. 그러나 구분소유자가 건물의 대지의 공유자로만 등기되면 대지사용권과 전유부분의 일체성이 유지되기 어렵다. 따라서 부동산등기법에서는 전유부분과 분리하여 처분할 수 없는 대지사용권을 대지권이라고 하면서(부동산등기법 제40조 제3항) 이를 등기하도록 하여 전유부분과 대지사용권이 분리되어 처분되는 것을 방지하고 있다. 대지권이 등기되면 더 이상 대지사용권이 전유부분과 분리되어 처분될 수 없다. 대지권의 등기는 두 가지 단계로 분리된다.
첫째 단계는 건물의 표제부에 대지권에 관한 사항이 기재되는 것이다. 즉 건물 전체의 표제부와 각 전유부분의 표제부에 대지권에 관한 사항을 기재하는 것이다. 이를 ｢대지권표시등기｣라고 한다.
둘째 단계는 건물의 대지인 토지의 등기부에 ｢대지권이라는 뜻의 등기｣를 하는 것이다. 일단 건물의 대지의 등기부에 대지권이라는 뜻의 등기가 이루어지면 대지사용권의 이전등기, 저당권설정등기, 그밖에 이와 관련되어 있는 등기는 할 수 없기 때문에(부동산등기법 제61조 제4항) 전유부분과 대지사용권의 일체성이 유지된다.
넓은 의미에서 대지권 등기는 집합건물의 등기부에 이루어지는 ｢대지권표시등기｣와 건물의 대지의 등기부에 이루어지는 ｢대지권이라는 뜻의 등기｣를 모두 포함한다. 그러나 좁은 의미에서 대지권 등기는 집합건물의 등기부에 대지권의 표시를 기재하기 위해서 이루어지는 등기(｢대지권표시등기｣)를 말한다. 건물의 대지의 등기부에 이루어지는 ｢대지권이라는 뜻의 등기｣는 건물의 등기부에 대지권의 표시를 기재하면 직권으로 이루어진다.
(11) 대지권이라는 뜻의 등기
대지권인 취지의 등기는 대지의 등기부에 대지권의 목적인 소유권, 지상권, 전세권 또는 임차권이 대지권이라는 점을 기재하는 것이다(부동산등기법 제40조 제4항). 소유권대지권의 경우에는 갑구에 기재하고, 그 밖에 지상권대지권, 임차권대지권 등은 을구에 기재한다. 대지권인 취지의 등기는 별도로 등기신청을 하지 않는다. 집합건물의 보존등기를 신청하면서 신청서에 대지권의 목적인 토지의 표시, 대지권의 종류, 지분비율, 등기원인과 그 연월일을 기재하는데, 집합건물의 등기용지의 표제부에 대지권의 등기를 한 때에는 등기관이 직권으로 대지권의 목적인 토지의 등기부에 대지권인 취지의 등기를 하기 때문이다. 대지권인 취지의 등기를 하는 경우에 그 권리가 대지권인 뜻과 그 대지권을 등기한 1동의 건물을 표시할 수 있는 사항 및 그 연월일을 기재해야 한다(부동산등기규칙 제89조 제1항).
(12) 대지권표시등기
대지권 표시등기는 집합건물 등기부의 표제부에 대지권의 표시를 기재하는 등기를 말한다. 등기는 표제부의 내용인 사실의 등기와 갑구ㆍ을구의 권리의 등기로 구분되는데, 대지권 표시등기는 표제부에 대지권의 표시에 관한 사항을 기재하는 것으로 사실의 등기에 해당한다.
