(13) 대지권표시변경등기
변경등기는 등기의 내용과 실체관계가 일치하도록 등기내용을 변경하는 등기를 말한다. 예를 들어 소유자의 주소지가 변경되는 경우에 주소를 변경하는 등기가 변경등기에 해당한다.
대지권 표시변경등기는 전유부분에 대한 보존등기가 마쳐진 이후에 대지사용권이 발생하였기 때문에 대지권 등기를 하는 경우, 전유부분과 대지사용권의 분리처분이 가능하게 되었기 때문에 대지권 표시등기를 삭제하는 경우, 규약대지를 설정하는 경우에 이루어지는 변경등기이다.
(14) 대지사용권
구분소유자가 전유부분을 소유하기 위해서 대지에 대해서 갖고 있는 권리를 “대지사용권”이라고 한다(집합건물법 제2조 제6호). 대지사용권은 통상 소유권이지만 지상권, 전세권, 임차권도 대지사용권이 될 수 있다. 대지에 대해서 아무런 권리를 갖지 못한 전유부분의 매수인이 매매계약에 따라서 대지를 점유ㆍ사용할 수 있는 점유사용권도 대지사용권이 될 수 있다. 즉 전유부분의 매수인이 매매계약에 기초하여 대지를 점유, 사용할 권리는 단순한 점유권이 아닌 대지사용권에 해당한다. 대지사용권은 구분소유자가 대지에 대해서 갖고 있는 소유권이나 임차권과 같은 권리를 부르는 용어이며, 별도의 독립된 권리는 아니다.
대지사용권은 반드시 등기된 권리일 필요는 없다. 위에서 보았듯이 전유부분의 매수인이 갖고 있는 대지에 대한 점유사용권은 등기된 권리가 아니지만 대지사용권이 될 수 있다. 마찬가지로 등기되지 않은 임차권도 대지사용권이 될 수 있다. 다만 등기되지 않은 대지사용권은 대지권의 등기가 이루어질 수 없다. 대지권의 등기가 이루어질 수 없다는 것은 등기부상으로 대지사용권이 전유부분과 분리하여 처분될 수 없다는 점과 전유부분이 양도되는 경우에 대지사용권도 함께 양도된다는 점을 공시할 수 없다는 것을 의미한다. 따라서 대지사용권이 등기된 권리가 아닌 경우에는 제3자가 선의라면 전유부분과 분리하여 대지사용권만을 취득할 수도 있다(집합건물법 제20조 제3항).
(15) 대지사용권의 분리처분금지
“대지사용권의 일체성” 참조
(16) 대지사용권의 수반성
“대지사용권의 일체성” 참조
(17) 대지사용권의 일체성
우리 법은 건물과 건물이 존재하는 토지를 별개의 물건으로 취급하고 각각에 대해서 별도의 소유권을 인정하고 있다. 따라서 건물의 소유자가 대지에 대해서 사용권을 갖고 있지 않은 경우가 발생한다. 그렇게 되면 대지의 소유자는 건물의 소유자에게 철거를 청구할 수 있게 된다. 집합건물의 경우에도 구분소유자가 대지사용권을 갖지 못한다면 해당 전유부분을 철거될 위험에 놓이게 된다. 전유부분이 철거된다면 다른 구분소유자들의 권리도 침해될 가능성이 있다. 집합건물법은 이러한 결과를 방지하기 위해서 구분소유권과 대지사용권을 일체로 취급하고 있다. 구분소유권과 대지사용권이 일체로 취급되기 때문에 구분소유자들은 대부분 대지에 대한 사용권을 확보하지 못하는 위험성이 감소하게 된다.
구분소유권과 대지사용권의 일체성은 두 가지 의미를 갖는다. 첫째, 구분소유권이 양도되면 대지사용권도 함께 양도되며, 이를 대지사용권의 수반성(隨伴性)이라고 한다(집합건물법 제20조 제1항). 둘째, 전유부분과 분리해서 대지사용권만을 처분할 수 없으며, 이를 분리처분금지라고 한다(집합건물법 제20조 제2항).
전유부분이 처분되면 대지사용권도 그 처분에 따르게 된다. 즉 구분소유자가 전유부분을 처분하게 되면 대지사용권은 종된 권리와 마찬가지로 전유부분의 처분에 따르게 된다(집합건물법 제20조 제1항). 그런데 우리나라에서는 토지와 건물을 별도의 부동산으로 인정하고 있으며 토지소유권을 건물소유권에 대한 종된 권리라고 보지 않는다. 이러한 이유 때문에 대지사용권을 전유부분에 대한 종된 권리라고 보는 집합건물법 제20조 제1항은 비판을 받기도 한다. 특히 대지사용권의 가치가 전유부분의 가치보다 더 높은 경우에 이러한 비판은 어느 정도 설득력이 있다. 일본의 구분소유법은 우리나라 집합건물법과 달리 대지사용권의 수반성에 관한 규정을 두고 있지 않다.
구분소유권과 대지사용권의 일체성을 유지하기 위해서 구분소유자는 대지사용권만을 분리하여 별도로 처분할 수 없다(집합건물법 제20조 제2항). 대지사용권만을 분리하여 이루어진 처분행위는 무효이다.
만약 대지권 등기가 되어 있다면 해당 토지의 등기부에는 소유권이전등기, 저당권설정등기, 그밖에 이와 관련이 있는 등기를 할 수 없고(부동산등기법 제61조 제4항), 대지권만을 양도하는 것은 불가능하다. 따라서 집합건물법 제20조 제2항이 실제적으로 의미를 갖는 경우는 대지권 등기가 되어 있지 않은 경우이다.
(18) 동별대표자
동별 대표자는 입주자대표회의의 구성원이며, 선거구별로 선출된다. 동별대표자는 입주자 중에서 선출되어야 하며, 해당 공동주택단지에서 6개월 이상 거주하여야 한다.
동별 대표자는 입주자대표회의의 구성원이며, 관리위원은 관리위원회의 구성원이라는 점에서 공통점이 있다. 다만 동별 대표자는 선거구별로 선출되지만, 관리위원은 원칙적으로 관리단 집회에서 선출되고 규약의 정함이 있는 경우에만 선구별로 선출된다. 그리고 동별 대표자로 선출되기 위해서는 해당 단지에서 6개월 이상 거주해야 한다. 반면에 집합건물법은 관리위원의 거주요건에 대해서 규정하고 있지 않다. 그리고 동별 대표자는 구분소유자를 대리하는 배우자나 직계존속비속도 출마할 수 있지만, 집합건물법에서는 구분소유자만이 관리위원이 될 수 있는 것으로 규정하고 있다.
