(1) 발코니
발코니란 건물 외부에 거실의 연장으로 달아내서 만든 노대(露臺)의 하나이며 전망, 휴식 등의 목적으로 건축물 외벽에 접하여 부가적으로 설치되는 공간을 말한다. 건축법 시행령 제2조 제14호에 따르면 “건축물의 내부와 외부를 연결하는 완충공간으로서 전망이나 휴식 등의 목적으로 건축물 외벽에 접하여 부가적(附加的)으로 설치되는 공간”을 말한다.
흔히 발코니는 아파트에 많이 설치되는데 아파트의 발코니는 건물 외벽으로부터 1.5~2m 가량 튀어나온 공간으로 세탁실, 창고 등으로 활용된다. 일반적으로 아파트의 발코니라는 용어 대신에 베란다라는 용어가 많이 사용되지만, 건축법상으로는 발코니라는 용어가 정확하다. 베란다는 발코니와 달리 아래층과 위층의 면적 차이로 인해서 발생하는 돌출부분을 말하기 때문이다.
(2) 법정공용부분
집합건물의 현관은 필연적으로 모든 구분소유자들이 이용할 수밖에 없다. 따라서 현관은 당연히 공용부분이 될 수밖에 없다. 이와 같이 건물의 특정한 부분이 본질적으로 모든 구분소유자의 이용을 전제로 하는 경우에, 이러한 공용부분은 구조적으로 공용부분이 된 것이기 때문에 이를 법정공용부분, 또는 구조상 공용부분이라고 부른다. 건물의 복도, 계단, 엘리베이터, 펌프실, 물탱크실 등도 여기에 해당한다. 구분소유자들이 공동으로 이용하는 건물부분은 아니지만 외벽, 옥상, 지붕과 같이 건물에 필수적인 건물부분도 법정공용부분에 해당한다.
(3) 보고의무
“관리인의 보고의무” 참조
(4) 복합용도용 집합건물
집합건물의 규모가 대형화되면서 하나의 집합건물에 서로 용도가 다른 전유부분이 혼재되어 있는 경우가 있다. 주상복합아파트가 대표적인 경우인데, 주상복합아파트는 주거용 전유부분과 상업용 전유부분이 결합되어 있는 형태의 집합건물이다. 주거용과 상업용뿐만 아니라 사무용 전유부분(비주거용 오피스텔이나 사무실)이 결합된 형태의 복합용도용 집합건물도 많이 볼 수 있다.
복합용도용 집합건물의 관리에 있어서 다음과 같은 점들이 고려되어야 한다.
첫째, 복합용도용 집합건물은 규모가 큰 경우가 많다. 따라서 복합용도용 집합건물을 관리하기 위해서는 관리를 위한 전문적인 인력이 필요하며 국가나 지방자치단체의 후견적 역할이 필요하다.
둘째, 복합용도용 집합건물에는 서로 다른 용도의 구분소유자들 사이의 이해관계가 충돌하게 된다. 예를 들어 주상복합아파트의 경우에 건물의 주거부분과 비주거부분은 공용부분의 관리에 있어서 사용목적이나 방법, 관리비 산정 등에 있어서 차이가 있다. 관리비의 경우에 주거부분의 구분소유자들이 부담하는 비용 중에서 관리비보다 사용료의 비중이 높다. 반면에 상가부분에서는 관리비의 비중이 사용료의 비중보다 높다. 개방성 여부에 있어서도 차이가 있다. 주거부분에서는 조용한 환경과 사생활보호를 위해서 차단성이 중요하지만, 상가부분에서는 많은 고객을 확보하기 위해서 개방성이 중요하다. 즉 주거부분의 관리는 쾌적한 생활을 목표로 하지만 상가부분의 관리는 영리추구를 목표로 한다. 건물의 사용시간에 있어서도 주거부분에서는 주로 근무시간 이후의 사용이 더 중요하지만, 상가부분에서는 근무시간 내의 사용이 더 중요하다. 집합건물의 관리를 둘러싸고 발생하는 이러한 이해관계의 대립을 관리단 차원에서 해결하게 된다면 언제나 다수의 구분소유자가 결의를 통해서 소수의 구분소유자의 희생을 강요할 수밖에 없는 결과가 발생한다.
셋째, 복합용도용 집합건물의 관리를 위해서 관리위원회가 구성되는 경우에 공동주택의 구분소유자들이 많다면 공동주택의 관리위원이 더 많이 선출될 수밖에 없다. 그렇게 되면 관리위원회의 결의는 공동주택의 구분소유자들의 이익에 더 부합하게 될 수밖에 없다. 더 나아가서 관리위원회에서 관리인을 선출한다면 공동주택의 구분소유자가 관리인으로 선출될 가능성이 높다. 이렇게 되면 공동주택이 아닌 다른 용도의 구분소유자들은 관리위원회 구성이나 관리인의 선임을 원하지 않게 된다.
(5) 분양계약
집합건물을 매도하기 위해서 분양자와 수분양자가 체결하는 계약을 분양계약이라고 한다. 수분양자는 장차 구분소유자가 된다.
(6) 분양자
분양자는 집합건물을 건축하여 분양하는 자를 말한다. 통상적으로 시행사라고 부른다. 분양자는 집합건물의 구분소유권을 원시취득하는 자이기도 하다. 집합건물의 분양계약의 법적 성질에 대해서는 견해의 대립이 있다. 매매계약으로 보는 견해도 있고, 도급계약이나 혼합계약으로 보기도 한다. 판례는 분양계약의 성격을 매매계약으로 파악한 경우가 많다. 집합건물의 분양계약이 매매계약에 해당한다고 하더라도 집합건물법은 하자와 관련하여 민법상 도급계약의 규정을 준용하고 있다.
분양계약을 체결하기 위한 분양계약서에는 일반적으로 각 전유부분의 면적이나 대지지분에 대한 기재가 이루어진다. 따라서 분양계약은 수량을 지정한 매매에 해당한다. 수량에 대한 부족이 있다면 민법 제574조가 적용된다.
(7) 분양자의 관리의무
집합건물법 제3조 제1항은 관리단의 당연설립에 대해서 규정하고 있지만 관리단이 관리업무를 개시하기 위해서는 관리규약이 제정되고 관리인이 선임되어야 한다. 규약도 없고 관리인도 선임되지 않았다면 관리단이 당연히 성립되었다고 하더라도 실제로 관리단이 관리업무를 수행할 수 없다. 이러한 점을 고려하여 집합건물법 제9조의3 제1항은 제24조제3항에 따라 선임된 관리인이 실제로 관리업무를 수행하기 전까지 분양자가 임시적으로 집합건물을 관리하도록 규정하고 있다.
(8) 분쟁조정
집합건물에서는 좁은 공간에 많은 구분소유자들과 임차인들이 생활함으로 인해서 다양한 분쟁이 발생한다. 이러한 분쟁은 소송에 의해서 해결되기에 적합하지 않거나, 소송의 목적과 비교해 볼 때 비용이 더 큰 경우가 많다. 이런 점을 고려하여 집합건물에서 발생하는 분쟁을 조정하기 위한 여러 분쟁조정제도가 마련되어 있다. 분쟁조정제도는 저렴한 비용으로, 90~300일의 단기간에 분쟁을 해결할 수 있는 장점을 갖고 있다. 그리고 조정기관의 중재에 따라 합의에 의해서 분쟁을 해결하기 때문에 소송 당사자의 갈등을 최소화할 수 있다.
집합건물에서 발생하는 분쟁을 조정하는 기관은 다음과 같다.
- 집합건물분쟁조정위원회(집합건물법)
- 중앙ㆍ지방공동주택관리분쟁조정위원회(공동주택관리법)
- 하자심사ㆍ분쟁조정위원회
- 주택ㆍ상가건물임대차분쟁조정위원회
- 환경분쟁조정위원회
(9) 베란다
“발코니” 참조
(10) 비의무관리대상공동주택
