(7) 전용사용권
공용부분이나 집합건물의 대지의 일부 또는 공용부분을 특정한 구분소유자 또는 제3자가 단독으로 사용할 수 있는 경우가 있는데 이러한 권리를 전용사용권(專用使用權)이라고 한다. 전용사용권은 관리단의 규약이나 관리단 집회의 결의로 설정되는 경우도 있지만, 분양자가 분양을 하면서 분양계약의 내용에 전용사용권을 포함시키는 방법으로 설정되기도 한다. 예를 들어 1층 전유부분을 위해서 전유부분 앞의 일정한 면적의 대지에 전용사용권을 설정한다는 내용을 분양계약서에 포함시킨다면 1층 전유부분의 구분소유자들은 대지에 대해서 전용사용권을 취득할 수 있다. 옥상에 전용사용권이 설정되기도 하는데, 최상층 전유부분을 위해서 옥상의 일부에 전용사용권을 설정한다는 내용이 분양계약서에 포함된다면 최상층 전유부분의 구분소유자는 전용사용권을 취득하게 된다. 그런데 전용사용권의 내용이 전용사용권을 취득하는 수분양자와 체결한 계약의 내용에만 포함되어 있다면 다른 구분소유자들에게 전용사용권을 주장하지 못할 수 있다. 분양계약에 의해서 전용사용권이 설정되기 위해서는 모든 구분소유자들에게 명시적으로 또는 묵시적으로 특정한 구분소유자를 위해서 전용사용권이 설정된다는 점에 대해서 분양계약을 통해서 동의를 받아야 한다.
집합건물법은 전용사용권에 관한 규정을 두고 있지 않다. 일본의 구분소유법도 전용사용권에 대한 규정은 없다. 그러나 일본에서는 전용사용권에 관한 논의가 많다.
집합건물 표준관리규약은 전용사용권에 대해서 규정을 두고 있으며, 발코니, 현관문, 창틀, 창문, 베란다에 대해서 전용사용권이 인정됨을 규정하고 있다(제1항). 전유부분의 앞에 있는 토지에 대해서 전용사용권을 갖고 있는 사람은 관리조합에 전용사용료를 납부해야 한다는 점을 규정하고 있다(제2항). 구분소유자로부터 전유부분을 임대한 자는 전용사용권을 갖고 있는 부분을 사용할 수 있다(제3항). 그리고 제15조는 주차장에 대한 전용사용권에 대해서 규정하고 있는데, 이러한 전용사용권은 구분소유권과 함께 양도되지 않으며 임차인이 전용사용부분을 사용할 수도 없다(제3항).
통상적으로 분양자는 분양계약을 통해서 수분양자인 구분소유자에게 주차장의 사용에 관하여 전용사용권을 설정하는 계약을 체결하고 이를 최초의 규약에 포함시킨다. 분양자가 설정한 전용사용권은 모든 구분소유자가 동의한 것으로 볼 수 있기 때문에 사후적으로 구분소유자 전원의 동의가 있는 것이 아니라면 원칙적으로 관리단 집회의 결의나 규약의 변경에 의해서 소멸시킬 수는 없다. 그러나 합리적인 수준으로 사용료를 인상하는 것은 가능하다.
전용사용권은 관리단 집회의 결의에 의해서 설정될 수도 있다.
(8) 전자적 방법
집합건물법은 전자적 방법에 의한 의결권 행사에 관한 규정을 두고 있다. 전자적 방법에는 전자투표에 의한 방법(시행령 제13조제1항제1호)과 전자문서를 제출하는 방법(집합건물법 시행령 제13조제1항제2호)이 있다.
전자투표는 구분소유자들이 관리단 집회에 참석하지 않고 컴퓨터의 온라인 시스템을 통하여 의결권을 행사하는 투표를 말한다.
전자투표 프로그램에 의해서 의결권을 행사하는 경우에는 온라인에 접속하여 의결권을 행사하는 자가 구분소유자인지 여부를 확인할 필요가 있다. “전자서명법” 제2조제3호에 따른 공인전자서명 또는 같은 조 제8호에 따른 공인인증서를 통하여 본인인증을 해야 한다.
전자서명이나 공인인증서를 통한 본인인증이 없더라도 규약의 정함이 있다면 전자적 방법에 의한 의결권 행사가 가능하다. 규모가 크지 않은 집합건물의 경우, 구분소유자인지 여부를 쉽게 확인할 수 있는 경우에는 전자서명이나 공인인증서를 통한 본인 확인절차가 생략될 수도 있다(집합건물법 시행령 제13조 제1항 제2호). 예를 들어 규약에 정함이 있다면 전자투표를 하면서 단순히 아이디와 비밀번호에 의해서 본인확인을 하거나 이동통신수단을 이용하여 본인확인을 하는 방식도 가능하다.
전자적 방법에 의해서 의결권을 행사하는 방법에는 전자투표 이외에도 구분소유자의 의사가 담긴 전자우편(e-mail)이나 이동식 저장장치를 제출하는 방식도 있다. 전자투표 방식은 언제나 허용되지만, 전자우편(e-mail) 등을 활용한 의결권 행사는 규약의 정함이 있어야 한다(집합건물법 시행령 제13조 제1항 제2호). 따라서 규약의 정함이 없다면 단순히 이메일을 제출하는 방법으로 의결권을 행사할 수는 없다.
(9) 점유자
집합건물법에서는 구분소유자 이외에도 점유자라는 용어를 사용하고 있다. 점유자는 구분소유자가 아니면서 전유부분을 점유하는 자를 말한다. 통상적으로 임차인이나 전차인, 사용차주, 전세권자가 점유자에 해당한다. 그런데 점유자 중에서는 권원없이 점유하는 경우도 있다. 예를 들어 임대차계약이 종료하였음에 불구하고 전유부분을 점유하고 있거나, 임대인의 동의없이 임차인과 전대차계약을 체결한 전차인이 그러하다. 구분소유자의 승낙을 받아서 전유부분을 점유하고 있는 점유자는 공용부분의 관리(집합건물법 제16조 제2항)와 관리인의 선출(집합건물법 제24조 제4항) 및 관리위원 선출에 있어서 의결권을 행사할 수 있고(집합건물법 제26조의5 제5항), 관리단 집회 참석하여 의견을 진술할 수 있다(집합건물법 제40조 제1항). 공동주택관리법에서는 점유자라는 표현을 사용하지 않고 사용자라는 개념을 사용하고 있다.
(10) 정기관리단집회
“관리단집회” 참조
(11) 주상복합아파트
“복합용도용 집합건물” 참조
(12) 주택관리업자
주택관리업자는 공동주택의 관리를 업으로 하는 자를 말한다. 공동주택관리법은 전문관리업자제도를 규정하고 있다. 공동주택의 관리를 업으로 하기 위해서는 일정한 기술인력과 장비를 갖추고 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 등록하여야 한다(공동주택관리법 제52조 제1항). 등록된 주택관리업자만이 입주자대표회의와 위탁관리계약을 체결하여 공동주택을 관리할 수 있다.
공동주택의 경우와 마찬가지로 공동주택 이외의 집합건물을 위탁하여 관리하는 경우에도 일정한 전문인력과 장비를 갖춘 업체만이 관리단과 위탁관리계약을 체결하여 관리업무를 수행하도록 할 필요가 있다. 즉 집합건물법도 전문관리업자제도를 도입할 필요가 있다.
(13) 주택관리사
주택관리사는 공동주택관리법에 따라서 공동주택의 시설을 관리하고 운영할 수 있는 자격을 취득한 사람을 말한다. 공동주택관리법은 의무관리대상 공동주택을 관리하기 위해서는 자치관리인지 위탁관리인지 구분하지 않고 주택관리사의 배치를 의무화하고 있다. 공동주택 이외의 집합건물을 관리함에 있어서도 전문관리자도를 도입하여 관리에 관한 전문가를 의무적으로 채용하도록 하거나, 관리를 위한 인력을 채용하는 경우에는 자격증을 가진 자를 채용하도록 하는 방법이 도입될 필요가 있다.
(14) 주택단지
주택단지란 주택과 그 부대시설 및 복리시설을 건설하기 위한 일단(一團)의 토지를 말한다(주택법 제2조 제12호). 부대시설이란 주차장, 관리사무소, 담장, 주택단지 내의 도로, 또는 통신설비와 난방설비 등 그 밖의 건축설비를 의미한다(주택법 제2조 제13호). 복리시설이란 어린이놀이터, 경로당, 근린생활시설, 유치원과 같이 입주자 등의 생활복리를 위한 공동시설을 말한다(주택법 제2조 제14호).
“공동주택”의 개념 속에는 부대시설과 복리시설이 포함된다. 그러나 공동주택관리법은 일반인에게 분양되는 복리시설, 예를 들어 아파트 단지 내에 있는 일반인에게 분양된 상가건물은 공동주택의 개념에서 제외하고 있다. 따라서 단지의 상가건물과 같이 일반인에게 분양된 복리시설의 관리에 대해서 공동주택관리법이 적용되지 않으며, 집합건물법에 의해서 관리되어야 한다. 문제는 주택단지의 대지를 입주자인 구분소유자와 복리시설의 구분소유자가 공유함에도 불구하고 공동주택관리법은 대지의 관리에 관한 규정을 전혀 두고 있지 않다는 점이다. 공동주택관리법이 규정을 두고 있지 않기 때문에 대지는 집합건물법이나 공유의 법리에 따라 관리되어야 하지만 실제로 단지의 대지는 입주자대표회의에 의해서 관리된다. 그런데 주상복합아파트의 경우와 유사하게 대지의 관리에 관해서 입주자와 복리시설의 구분소유자의 이해관계가 대립하는 경우에 이런 갈등을 합리적으로 해결할 수 있는 기준이 없다. 그렇다고 공유의 법리에 의해서 해결책을 찾을 수도 없다. 어떤 경우이든 다수결에 의한 결정을 하게 된다면 입주자들의 의사에 의해서 대지를 관리할 수밖에 없기 때문이다.
대지의 관리에 관하여 입주자와 복리시설 구분소유자의 이해관계를 조절할 수 있는 합리적인 기준이 부재하기 때문에 대지의 사용과 관련하여, 특히 주차문제와 관련하여 입주자와 복리시설 구분소유자 사이에 종종 분쟁이 발생한다.
