【질의-180】
- 관리단에서 백화점에 일괄임대를 하기 위해서 점포를 비우고 전유부분에 대한 임대차권한을 위임하라고 구분소유자에게 요구할 수 있는지
【답변】
- 전유부분의 구분소유자가 동의하지 않으면 관리단 집회의 결의나 규약의 정함이 있더라도 관리인이 전유부분의 임대권한을 가질 수는 없습니다.
- 일괄임대는 일괄임대는 집합건물의 여러 개의 전유부분을 일괄해서 임대하는 것을 말합니다. 흔히 통임대라고 합니다. 상가에서 일괄임대가 추진되는 경우가 많은데, 상권이 활성화되지 않은 경우에 백화점이나 대형마트를 유치할 목적으로 일괄임대차계약을 체결하게 됩니다.
- 일괄임대를 하게 되면 구분소유자들은 공동으로 임대차계약을 체결하거나 관리단이 사업자와 임대차계약을 체결하고 임대료 수익을 받게 됩니다. 일괄임대를 추진하는 과정에서 임대료 수익이라도 받기 원하는 구분소유자와 임대료 수익보다는 전유부분을 사용하고자 하는 구분소유자 사이에 분쟁이 발생하기도 합니다.
- 일괄임대는 공용부분만을 임대하는 것이 아니라 전유부분까지 함께 임대하기 때문에 공용부분의 관리나 변경에 관한 결의가 있었다고 해서 일괄임대가 가능하지 않습니다. 즉 원칙적으로 관리단은 전유부분까지 관리할 수는 없으므로 관리단 집회의 결의나 규약의 정함이 있다고 해서 임대를 원하지 않는 구분소유자의 전유부분까지 임대할 수는 없습니다. 따라서 전유부분을 포함하여 임대차계약을 체결하기 위해서는 전유부분의 구분소유자의 필요합니다. 그리고 그로 인해서 공용부분의 변경이 발생하면 관리단 집회에서 구분소유자 및 의결권의 2/3 동의도 얻어야 합니다.
- 규약으로 관리인에게 전유부분을 포함한 공용부분까지 임대할 수 있는 권한을 부여하였다고 하더라도 그러한 규약은 무효입니다(대법원 2009. 04. 09. 선고 2009다242 판결).
【관련판례】
<대법원 2009. 04. 09. 선고 2009다242 판결 >
이 사건 규약은 전유부분의 전체 내지 상당부분에 관한 임대차계약의 체결 여부 및 계약내용의 확정에 관한 권한을 운영위원회 등에게 일임하고 그 해당 구분소유자가 전혀 관여할 수 없도록 하는 내용이고, 이는 구분소유자가 원칙적으로 독점적ㆍ배타적 사용ㆍ관리 권한을 가지는 전유부분에 대하여 다른 구분소유자 사이의 조정의 범위를 초과하는 사용제한을 설정한 것으로서, 구분소유자의 소유권을 필요하고 합리적인 범위에서 벗어나 과도하게 침해 내지 제한하는 것이다. 따라서 이 사건 규약은 사회관념상 현저히 타당성을 잃은 것으로서 무효이고, 이러한 규약에 기초한 이 사건 임대차계약도 원고들로부터 그에 관한 권한을 위임받거나 개별적 동의를 받는 등의 특별한 사정이 없는 한 원고들에게 효력을 미칠 수 없다.
